나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30083 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층715호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 광주역 남서측 인근에 위치하고, 주위는 노변 상가지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 내 7층715호 단위세대로서, 1동의 건물 외벽은 치장벽돌, 치장석재, 콘크리트벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 샷시 이중창임.

이용상태

주거용 오피스텔로서, 평면구성은 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 개별난방설비, 급탕설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 1동 집합건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로 및 소로에 접하고, 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭30m~35m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

특이사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 광주지방법원 2026타경30083 (1)

• 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층715호, 도로명 주소: 광주광역시 북구 무등로202번길 6 (신안동)

• 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

• 감정가: 228,000,000원

• 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

• 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 주OOOOOOO, 주택도시보증공사 (강제경매 개시 결정권자)

• 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

• 위치: 광주광역시 북구 신안동, 광주역 남서측 인근에 위치

• 주변 환경: 노변 상가지대

• 교통: 간선도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정 양호

• 토지 현황: 장방형 토지로서 1동 집합건물의 부지

• 인접 도로: 대로 및 소로에 접하고 있어 출입 도로 상태 양호

• 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022년 09월 16일 접수, 56,520,000원)

• 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임

• 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박성룡)

* 보증금: 178,400,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 12월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 박 임차인은 대항력이 없으며, 임차권 역시 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

• 등기부채권 총액: 234,920,000원 (우리은행 근저당 56,520,000원 + 주택도시보증공사 임차권/강제경매 178,400,000원)

1.3. 상권분석

• 주변 환경: 광주역 인근의 노변 상가지대로서 유동인구 및 상업 활동이 예상됩니다.

• 업종 특성: 오피스텔 및 상가 건물이 혼재되어 있어, 지역 내 업무 및 주거 수요를 모두 고려한 분석이 필요합니다.

• 추가 분석 필요: 주변 상업 시설, 오피스, 주거 시설의 밀집도, 공실률 등에 대한 상세한 지도 및 현장 조사를 통해 상권의 실질적인 가치와 임대 수익률을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

• 편의시설: 주변 상가지대와 가까워 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

• 교통: 광주역 인근이라는 점과 간선도로 접근성이 좋아 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

• 주거 환경: 현재 오피스텔로 이용 중이며, 거주 또는 업무용으로 활용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 공동담보: 본 물건이 타 부동산과 공동으로 담보 제공되었으므로, 다른 담보물의 경매 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

• 건물 상태: 2019년 09월 17일 건축 허가, 2022년 09월 01일 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

• 임대 내역 미상: 감정평가서상 임대 내역이 미상으로 기재되어 있으나, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

• 도시계획 제한: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 다양한 도시계획시설이 적용되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본 물건은 광주역 인근에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수합니다.

• 권리분석상 말소기준권리보다 후순위의 임차권 및 강제경매 등은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

• 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 리스크는 없습니다.

• 다만, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요합니다.

• 주변 상권과의 연계성을 고려한 투자 분석이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

• 역세권 가치: 광주역 인근의 입지적 장점을 활용한 시세 상승 잠재력이 있습니다.

• 권리 분석 용이: 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 투자가 가능합니다.

• 안정적 수요: 오피스텔로서 주거 및 업무용 수요가 꾸준히 존재할 수 있습니다.

• 시세차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

• 시세 분석: 감정가 228,000,000원은 주변 유사 오피스텔의 매매 시세 범위(추정 210,000,000원 ~ 230,000,000원)와 유사하거나 다소 높은 수준으로 보입니다.

• 경매 물건의 낙찰가는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 개별적 가치 등에 따라 변동될 수 있습니다.

• 인수되는 보증금(0원)을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 98% 범위 또는 주변 시세의 하단부에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

• 예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.