나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30084 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하는 광주역 한국아델리움 제9층 제907 호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층~지상20층 건물 내 제9층 제907호로서 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경30084 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 9층 907호

용도: 오피스텔

감정가: 215,400,000원 (215400만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평) (전용면적 기준)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.84평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타 사항

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층~지상20층 건물 내 9층 907호

외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

창호: 새시창호

설비: 기본적인 위생 및 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

가까운 지하철 역으로는 광주역(광주2호선)이 약 571m 거리에 위치합니다.

2.3. 토지 관련 사항

인접 도로 상태, 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 175,300,000원 (175300만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-21

* 확정일자: 2022-10-04

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금/차임이 특정되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (접수일자: 2022-09-16)

* 근저당 (말소기준권리): 우리은행 (권리금액: 56,520,000원) (접수일자: 2022-09-16)

* 주택임차권 (말소): 박치화 (권리금액: 175,300,000원) (접수일자: 2024-10-18)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (권리금액: 175,300,000원) (접수일자: 2026-01-09, 사건번호: 2026타경30084)

* 등기부채권 총액: 231,820,000원

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

본 건 경매는 말소기준권리(우리은행 근저당)보다 후순위 권리인 주택임차권 및 강제경매가 포함되어 있어, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 박치화의 경우 대항력이 없어 보증금 전액 인수 대상에서 제외됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

광주역 인근에 위치하며, 아파트단지, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하여 다양한 상업 시설 이용이 가능합니다. NC백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설도 인접해 있습니다.

4.2. 임대/매매 시세 동향

광주역 한국아델리움 오피스텔의 시세는 유사 면적 기준으로 대략 1억 8천만원대부터 2억 3천만원대까지 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 최근 실거래가 및 매물 정보를 고려할 때, 본 건과 유사한 조건의 매물은 약 2억 1천만원 내외에서 거래될 가능성이 있습니다. 임대 시세는 보증금 1천만원 기준 월세 70~90만원 선으로 형성되어 있어, 약 4~5%의 연간 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광주역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 풍부합니다.

5.2. 주거 환경

주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 다만, 일부 검색 결과에서는 광주역 상권이 예전에 비해 활력을 잃었다는 분석도 있으나, 이는 주로 광주역을 중심으로 한 구도심 상권에 해당하며, 오피스텔이 위치한 신안동 지역은 근린생활시설 및 주거시설이 잘 갖춰져 있어 거주 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 불확인

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 생략되었습니다. 이는 실제 내부 상태와 다를 수 있으며, 도배, 마루, 내부 설비 등에 대한 추가적인 확인 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장은 거시 경제 상황, 금리 변동, 지역 개발 계획 등 다양한 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 현재의 시세 동향이 향후에도 유지될 것이라는 보장은 없습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 거론되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 광주 지역은 생활 쓰레기 소각장 건립 관련 논의가 활발하게 진행되고 있으나, 본 건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석상 인수해야 할 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능하며, 연식 대비 적절한 가격에 경매가 진행될 경우 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권의 우수한 교통 및 생활 인프라.

* 권리분석상 인수 부담이 없어 안전한 취득 가능.

* 안정적인 임대 수요 예상 (인근 편의시설 및 주거 환경).

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 215,400,000원이며, 최근 시세 및 거래 동향을 고려할 때 유사 물건의 거래 가격은 약 1억 9천만원에서 2억 1천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 인수할 보증금이 없음을 감안하면, 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

보수적인 접근으로는 감정가의 80~90% 수준인 170,000,000원 ~ 195,000,000원 사이에서 고려할 수 있으나, 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 탄력적인 운영이 필요합니다.

투입 자금 대비 수익률 및 향후 매각 시점을 고려하여 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 보수적으로 접근 시 감정가 대비 약 88% ~ 97% 수준이며, 적극적으로는 현재 시세 상단에 부합하는 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.