나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34799 [1] 광주광역시 서구 화정동 928-1 제204동 제11층 제1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 서구 화정동 소재 "화정남초등학교" 북서측 인근에 위치한 통칭 '금호타운2차' 제204동 제11층 제1103호로, 주변은 아파트단지가 주를 이루는 주거지역 으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층건 중 11층 1103호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 타일 및 벽지 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34799 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 기본정보

소재지: 광주광역시 서구 화정동 928-1 제204동 제11층 제1103호

용도: 아파트

감정가: 160,000,000원

토지면적: 33.05㎡ (약 9.99평)

토지지분: 33.05㎡ (약 9.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.26㎡ (약 17.93평) - 전용면적 추정

건물지분: 59.26㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정평가서요약 요약표: 구분건물감정평가요항표

1.3. 건축물대장 정보 (추정)

건물면적 59.26㎡는 아파트의 전용면적으로 추정됩니다. 해당 물건의 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 광주광역시 서구 화정동 소재 '화정남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 통칭 '금호타운2차' 아파트로 알려져 있습니다. 주변은 주로 아파트 단지로 구성된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건축구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 11층 건물 중 11층에 위치한 호실입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 새시창 구조로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태

평지 내 사다리형 토지 위에 아파트 건물이 건축되어 있으며, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

단지 북동측으로 진출입이 가능합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 신한카드 가압류 (갑6, 접수 2023-11-17)

* 매각으로 인해 소멸될 권리: 갑1, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑10. (일부 가압류는 말소 조건으로 진행될 수 있음)

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (을7): 박나영, 보증금 120,000,000원, 접수 2025-04-16. (등기부상 '인수'로 표기, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시됨. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

* 주택임차권 (을6): 한국토지주택공사, 보증금 10,000,000원, 접수 2024-03-04. (등기부상 '인수'로 표기되었으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 실제 인수 여부는 추가 확인 필요. 통상 대항력 없는 임차인은 매각으로 소멸됨.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박나영)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-30

확정일자: 2023-03-02

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권 등기가 되어 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-04

확정일자: 2021-03-26

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인으로, 일반적으로 매각으로 소멸될 권리입니다.

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 '주택임차권(박나영)'이 선순위로 존재하며, 대항력이 있고 등기부상 '인수'로 표기되어 있어 매각 후에도 보증금 120,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역에 속합니다. 인근에는 화정남초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없을 것으로 보입니다.

4.3. 지역 특성

화정동 지역은 주거 기능이 중심이며, 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 초등학교: 화정남초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 마트, 병원, 금융기관 등 일상생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. (구체적인 시설 정보는 지도 검색 등을 통해 추가 확인 필요)

* 금호타운2차 아파트 단지 자체적으로 주차, 놀이터 등의 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지 내에서 기본적인 주거 편의는 제공될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박나영 씨의 보증금 120,000,000원입니다. 이 금액이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수하게 되므로 총 인수 금액이 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

6.2. 명도 난이도

대항력 있는 임차인이 거주 중인 경우, 협의가 원만하게 이루어지지 않을 시 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 낙찰가 고려

120,000,000원의 인수 부담금을 고려했을 때, 낙찰받는 금액에 따라 총 투자 비용이 감정가를 초과할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 화정동 소재 금호타운2차 아파트로, 교육 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 확인되는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있는 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 꼼꼼한 권리 분석 및 명도 협상 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 광주광역시 서구 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 가격: 권리상 부담이 큰 만큼, 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 안정성: 아파트 자체는 장기적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 120,000,000원의 인수 보증금이라는 큰 부담이 존재합니다. 경매 절차상 명확한 배당 순위와 예상 배당금을 통해 임차보증금의 인수 여부를 최종 판단해야 하지만, 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이를 감안하여, 본 건의 입찰가는 감정가 160,000,000원에서 임차인의 인수 보증금 120,000,000원을 고려한 실질 가치를 산정하고, 이에 대한 보수적인 비율(예: 60%)을 적용하여 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 96,000,000원 내외로 제안합니다.

최종 입찰가는 제시된 금액을 참고하여, 낙찰 후 발생할 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금 + 명도 비용 등)을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다. 낙찰가 96,000,000원 기준으로 예상되는 총 매수 비용은 약 216,000,000원 (입찰가 96,000,000원 + 인수 보증금 120,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가 160,000,000원을 상당 부분 초과하는 금액이므로, 철저한 사전 조사를 통해 인수 금액 및 총 투자 비용을 재확인하는 것이 매우 중요합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34799 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 기본정보

소재지: 광주광역시 서구 화정동 928-1 제204동 제11층 제1103호

용도: 아파트

감정가: 160,000,000원

토지면적: 33.05㎡ (약 9.99평)

토지지분: 33.05㎡ (약 9.99평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.26㎡ (약 17.93평) - 전용면적 추정

건물지분: 59.26㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정평가서요약 요약표: 구분건물감정평가요항표

1.3. 건축물대장 정보 (추정)

건물면적 59.26㎡는 아파트의 전용면적으로 추정됩니다. 해당 물건의 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 광주광역시 서구 화정동 소재 '화정남초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 통칭 '금호타운2차' 아파트로 알려져 있습니다. 주변은 주로 아파트 단지로 구성된 주거지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 건축구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 11층 건물 중 11층에 위치한 호실입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 타일 및 벽지 마감, 창호는 새시창 구조로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태

평지 내 사다리형 토지 위에 아파트 건물이 건축되어 있으며, 현재 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

단지 북동측으로 진출입이 가능합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 신한카드 가압류 (갑6, 접수 2023-11-17)

* 매각으로 인해 소멸될 권리: 갑1, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑10. (일부 가압류는 말소 조건으로 진행될 수 있음)

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권 (을7): 박나영, 보증금 120,000,000원, 접수 2025-04-16. (등기부상 '인수'로 표기, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시됨. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.)

* 주택임차권 (을6): 한국토지주택공사, 보증금 10,000,000원, 접수 2024-03-04. (등기부상 '인수'로 표기되었으나, '대항력 없음'으로 명시되어 있어 실제 인수 여부는 추가 확인 필요. 통상 대항력 없는 임차인은 매각으로 소멸됨.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박나영)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-30

확정일자: 2023-03-02

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권 등기가 되어 있으며, 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-03-04

확정일자: 2021-03-26

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인으로, 일반적으로 매각으로 소멸될 권리입니다.

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 '주택임차권(박나영)'이 선순위로 존재하며, 대항력이 있고 등기부상 '인수'로 표기되어 있어 매각 후에도 보증금 120,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역에 속합니다. 인근에는 화정남초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없을 것으로 보입니다.

4.3. 지역 특성

화정동 지역은 주거 기능이 중심이며, 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 초등학교: 화정남초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

* 주변에 마트, 병원, 금융기관 등 일상생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다. (구체적인 시설 정보는 지도 검색 등을 통해 추가 확인 필요)

* 금호타운2차 아파트 단지 자체적으로 주차, 놀이터 등의 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.3. 주거 환경

아파트 단지 내에서 기본적인 주거 편의는 제공될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 박나영 씨의 보증금 120,000,000원입니다. 이 금액이 경매 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수하게 되므로 총 인수 금액이 예상보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

6.2. 명도 난이도

대항력 있는 임차인이 거주 중인 경우, 협의가 원만하게 이루어지지 않을 시 명도 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 낙찰가 고려

120,000,000원의 인수 부담금을 고려했을 때, 낙찰받는 금액에 따라 총 투자 비용이 감정가를 초과할 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 화정동 소재 금호타운2차 아파트로, 교육 및 교통 환경은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 확인되는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 투자 비용이 감정가를 초과할 수 있는 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 꼼꼼한 권리 분석 및 명도 협상 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 광주광역시 서구 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 가격: 권리상 부담이 큰 만큼, 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

* 안정성: 아파트 자체는 장기적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 120,000,000원의 인수 보증금이라는 큰 부담이 존재합니다. 경매 절차상 명확한 배당 순위와 예상 배당금을 통해 임차보증금의 인수 여부를 최종 판단해야 하지만, 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이를 감안하여, 본 건의 입찰가는 감정가 160,000,000원에서 임차인의 인수 보증금 120,000,000원을 고려한 실질 가치를 산정하고, 이에 대한 보수적인 비율(예: 60%)을 적용하여 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 96,000,000원 내외로 제안합니다.

최종 입찰가는 제시된 금액을 참고하여, 낙찰 후 발생할 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금 + 명도 비용 등)을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다. 낙찰가 96,000,000원 기준으로 예상되는 총 매수 비용은 약 216,000,000원 (입찰가 96,000,000원 + 인수 보증금 120,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가 160,000,000원을 상당 부분 초과하는 금액이므로, 철저한 사전 조사를 통해 인수 금액 및 총 투자 비용을 재확인하는 것이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.