나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30063 [1] 광주광역시 북구 매곡동 214-16 1동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 광주공고 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 상가, 단독주택, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 2층 207호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2025-09-11)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 상대보호구역(신세계유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환 경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30063 (1)

소재지: 광주광역시 북구 매곡동 214-16 1동 2층 207호

용도: 아파트

감정가: 90,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.65㎡ (약 7.46평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 중 2층 207호

이용상태: 아파트

건물면적(전용면적): 59.94㎡ (약 18.13평)

분양면적(공급면적) 정보: 관련 자료에서 명확한 분양면적(공급면적)은 확인되지 않으나, 유사 평형의 경우 약 81.81㎡ (약 24.75평)으로 파악됩니다.

설비내역: 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 북구 매곡동에 소재하며, 광주공업고등학교 서측 인근에 위치합니다.

주위에는 아파트 단지, 상가, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건은 서측 및 동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 9일 접수된 이수미 씨의 강제경매 개시 결정 (사건번호: 2026타경30063)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건에는 선순위 임차권이 존재하며, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 이수미

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 3일

* 확정일자: 2019년 6월 11일

* 대항력: 있음

* 등기부 요약상 주택임차권 (을15)은 2025년 7월 14일 접수되었으며, 권리금액은 110,000,000원이고 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 인수되는 것으로 표시되어 있습니다.

* 물건명세서 상에서도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: -"로 기재되어 있으나, "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 15번 주택임차권등기(2025.07.14. 접수 제3650299호) 있음(임차보증금 110,000,000원, 전입일자 2019.07.03., 점유개시일자 2019.06.20., 확정일자 2019.06.11.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 110,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

소재지 주변으로는 아파트 단지, 상가, 단독주택, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

인근 하나로마트 등 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 상권 특성

본 물건은 대규모 상업 지구보다는 주거 지역에 더 가까우며, 주변 상가들은 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 광주공업고등학교, 하백초등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

하나로마트와 같은 생필품 구매 시설 및 다양한 상가들이 주변에 자리하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

본 건물은 1991년 3월 준공된 아파트 단지 내에 위치하며, 14층 건물 중 2층에 해당합니다.

세대당 주차 공간은 약 0.56대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 보증금

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이수미 씨의 보증금 110,000,000원입니다.

해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

감정가(90,000,000원)보다 인수되는 보증금(110,000,000원)이 더 높다는 점을 고려할 때, 인수되는 금액이 더 클 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 노후 건물

건축 연도가 1991년으로, 건물이 노후화되었을 가능성이 있어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 현재 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐수 처리장 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 매곡동의 아파트로, 일반적인 생활 환경 및 교통 편의성은 무난한 편입니다.

그러나 가장 중요한 점은 선순위 대항력 있는 임차인 이수미 씨의 보증금 110,000,000원이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

감정가보다 높은 금액의 보증금을 인수해야 하는 상황이므로, 실제 취득 비용은 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

따라서 투자 가치 판단 시, 낙찰가뿐만 아니라 인수되는 임차 보증금을 합산한 총 실질 취득 비용을 면밀히 고려해야 합니다.

건축 연도(1991년)를 감안할 때, 건물 노후화에 따른 추가적인 관리 비용 발생 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 광주광역시 북구, 생활 기반 시설이 갖추어진 주거 지역 내 위치.

* 교통: 시내버스 정류장 인근으로 대중교통 이용 편리, 도로 접근성 양호.

* 잠재적 가치: 노후 아파트의 재건축 또는 리모델링 가능성을 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 90,000,000원을 기준으로 하되, 선순위 임차인의 인수 보증금 110,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본 물건의 경우 매수인이 인수해야 하는 보증금이 110,000,000원임을 감안할 때, 낙찰가 상한선은 이 금액을 초과하지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 낙찰가 자체는 감정가 이하로 고려될 수 있으나, 실질적인 총 투자 비용은 낙찰가에 인수 보증금 110,000,000원을 더하게 됩니다.

이를 고려할 때, 실질적인 투자 가능 가격을 보수적으로 접근하는 것이 중요하며, 단순 감정가 기준의 입찰가는 부적절합니다.

실질적인 인수 총액이 시장 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 결정해야 하며, 본 물건의 경우 90,000,000원 이하의 낙찰가라 할지라도 총 취득 비용이 높아질 수 있음을 인지해야 합니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰가 산정은 매우 신중을 요하며, 법률 및 부동산 전문가와 반드시 상담 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.