나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30006 [1] 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 소재 "모악산관광단지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 음식점, 소매점 및 나지 등이 혼재하는 주택 및 상가 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근으로 간선도로 등이 통과하여 제반 교통상황은 보통정도임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하고, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-12-01)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가) 철근콘크리트구조 판넬위슁글지붕 2층으로서, 외벽 : 적벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽 : 석고보드위 페인팅, 내부인테리어 및 타일붙임 등 마감, 바닥 : 타일붙임, 장판 등 마감, 창호 : 샷사창호임.

이용상태

2-(가) 1층 : 화랑(우스 아트스페이스 갤러리), 2층 : 주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수시설, 위생설비 및 2층부분에 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도 기호 ㉠~㉢" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 기호 2-(가) 2층 부분의 공부상 용도는 "일반음식점"이나, 현황은 "주택" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(㉠~㉢) 포함
2. 목록2.의 2층 부분의 공부상 용도는 "일반음식점"이나 현황은 "주택"으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2026타경30006 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 완주군 구이면 원기리 705-27 (전북특별자치도 완주군 모악산길 64-7)

* 용도: 제2종근린생활시설

* 감정가: 269,841,800원

* 토지면적: 174.00㎡ (약 52.6평)

* 건물면적: 136.80㎡ (약 41.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 전OOOOOOOOOO

* 건축년도: 2011년

* 건물구조: 철근콘크리트구조 판넬위 슁글지붕 2층

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 "모악산관광단지" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 음식점, 소매점 및 나지 등이 혼재하는 주택 및 상가지대입니다. 모악산은 호남평야 동단에 솟아오른 산으로, 전주시, 김제시, 완주군에 걸쳐 있으며 도립공원으로 지정되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근으로 간선도로가 통과하여 전반적인 교통상황은 보통 정도입니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며 차량 이동이 필수적일 것으로 보입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 사다리형의 토지로서, 인접지와 등고 평탄하며 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로를 통해 출입합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종 제한)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 15일 접수된 전주동부신용협동조합의 근저당권 (을11, 을7) 입니다.

* 등기부채권 총액: 1,112,400,000원

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-03-11, 확정 2024-04-26. 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-10-20. 대항력: 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013-09-05. 대항력: 있음.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인(이 ) 존재, 공동담보 물건입니다.

* 주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물(㉠~㉢) 포함 매각 대상입니다.

* 건물 2층 공부상 용도는 "일반음식점"이나 현황은 "주택"으로 이용 중입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 대항력 있는 임차인(이 )이 존재하므로, 보증금이 0원이라도 인수 여부 및 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 단독주택, 음식점, 소매점 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. 모악산관광단지 인근에 위치하여 관광객 수요와 연계된 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 건물 이용 현황:

* 1층: 화랑 (우스 아트스페이스 갤러리)

* 2층: 주택 (공부상 용도: 일반음식점)

* 지역 특성: 모악산은 전라북도의 대표적인 산으로, 사계절 아름다운 자연 경관과 함께 금산사 등 역사적 유적지를 품고 있어 문화적 중요성이 높습니다. 관광단지 내에는 미술관, 체육시설, 콘도, 모텔, 상가 등이 조성되어 있어 관광객을 위한 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 모악산관광단지 인근에는 지역 주민과 관광객을 위한 소규모 식당, 편의점, 숙박시설(호텔, 펜션, 게스트하우스) 등이 있습니다. 전북도립미술관, 완주로컬푸드, 아쿠아틱파크 아마존 등 문화 및 레저 시설도 인접해 있습니다.

* 교통: 차량으로 전주 한옥마을까지 약 18분, 전주역까지 약 25분 소요됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 보고되지 않았습니다. 모악산관광단지와 자연 경관을 중심으로 개발된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(이 )의 존재: 보증금이 0원이라 할지라도, 해당 임차인의 권리를 확인하고 법적 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 용도(일반음식점)와 실제 이용 현황(주택)이 달라, 향후 건물 사용 및 관련 행정 처리 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물(㉠~㉢)이 포함되어 있어, 철거 또는 법규 준수에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 높은 등기부채권 총액: 11억 원이 넘는 채권 총액은 경매 취하 가능성이 낮음을 시사하나, 낙찰가 산정에 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 아름다운 모악산관광단지 인근에 위치하여 관광 수요와 연계된 상업 시설로서의 잠재력이 있는 부동산입니다. 1층 갤러리 운영 및 2층 주택 이용은 현 상태 유지 시 수익성을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 용도와 현황의 차이, 제시외 건물 포함 등 권리 및 물리적 측면에서의 위험 요소를 철저히 분석해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 실사, 임차인과의 직접 면담, 주변 시세 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 모악산관광단지 인근의 관광지 프리미엄 활용 가능성.

* 1층 갤러리 공간을 문화 예술 시설 또는 소매점 등으로 전환 시 시너지 효과 기대.

* 2층 주택 활용 시 임대 수익 확보.

* 계획관리지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원임을 감안할 때, 현황 명도 조건 및 시장 가치를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 거래 사례 분석, 건물 상태 정밀 진단, 향후 수익률 예측 등이 필수적입니다.

* 전문가의 정밀 감정 평가 및 시장 동향 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.