나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102364 [1] 부산광역시 사하구 장림동 599-27 장림윌더하임아파트 104동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '효림초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 '신장림역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트,경사지붕 지상28층 건물 내 제10층 제1004호로서, 현상은 보통임. ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅마감 등. ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동하향 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지내 진출입로, 주차장시설 및 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역(2025-08-13)(자연녹지지역에서 제2종전용주거지역으로 변경(부고 제2025-320호)), 제1종지구단위계획구역, 교육환경보호구역(2024-04-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-21)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102364 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 장림동 599-27 장림윌더하임아파트 104동 10층1004호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사지붕, 지상 28층 건물 내 제10층 제1004호

* 사용승인일: 2005년 11월 15일

* 토지 면적: 52.13㎡ (약 15.77평)

* 건물 면적 (전용면적): 70.84㎡ (약 21.44평)

* 건물 면적 (분양면적): 약 94.06㎡ (약 28.44평) - 94m² 타입 기준 추정치

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 162,000,000원 (1억 6천 2백만원)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 평가 대상 물건은 부산광역시 사하구 장림동 소재 '효림초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내 버스정류장과 도시철도 1호선 '신장림역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역, 제2종전용주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

* 교육환경보호구역, 상대보호구역(다수), 비행안전구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권은 주식회사한국토지신탁에서 성연숙, 최현철을 거쳐 현재 소유권 이전(상속) 예정인 이영미 명의로 파악됩니다. (최종 소유권 이전 등기일: 2026년 1월 8일)

* 등기부상 다수의 근저당권(서부산농업협동조합) 및 압류(국민건강보험공단, 서부산세무서, 사하구)가 설정되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소 처리된 권리입니다.

* 말소기준권리인 서부산농업협동조합의 근저당권(2010년 11월 22일)보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 채권 총액은 141,600,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 물건에는 지상권 등기가 확인되지 않았습니다.)

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 정보가 미상이더라도 대항력 유무 등 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 주변에 아파트 단지, 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 초등학교, 버스정류장, 지하철역이 인접하여 유동인구 및 접근성이 양호할 것으로 보입니다.

* 주변 검색 결과, 아파트 단지 인근에 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 단지 정보

* 아파트명: 장림윌더하임아파트

* 주소: 부산광역시 사하구 장림동 599-27

* 총 세대수: 392세대 / 총 동수: 4동

* 총 주차 대수: 402대 (세대당 약 1.02대)

* 최고층: 28층

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

* 주변 생활 편의시설

* 인근에 효림초등학교가 위치하며, 각종 학교 및 교육시설이 밀집해 있습니다.

* 단지 주변으로 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제2종전용주거지역, 비행안전구역 등에 포함되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 경우, 예상치 못한 임차인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 최근 소유권 이전(상속) 및 임의경매개시결정 등기가 집중되어 있어, 권리 변동 사항을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 사하구 장림동에 위치한 아파트로, 신장림역 인근의 교통 편리성과 주변 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 물건의 면적 및 층수를 고려했을 때 감정가 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

* 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 토지이용계획상의 제한사항 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크는 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대중교통 이용이 편리한 역세권 아파트입니다.

* 실거주 목적뿐만 아니라, 비교적 안정적인 시세 흐름을 보이는 아파트 단지입니다.

* 최근 매매 사례와 비교했을 때, 감정가가 시장가에 근접하거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 162,000,000원입니다.

* 유사 면적(70.83㎡)의 21층 물건이 2026년 6월 20일에 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 10층 물건의 시장 가격은 160,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 경매 특성 및 입찰 경쟁률을 고려하여, 보수적인 접근 시 감정가 수준인 162,000,000원, 적극적인 접근 시 170,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 종합적으로, 본 건의 예상 입찰가는 163,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.