나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5071 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 748-5 더 스카이파크 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '중앙공원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,근린생활시설,병원,아파트 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건내, 제11층 제1102호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 샷시창구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 천정형 냉방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약40m, 남동측으로 약15m 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산동부지원 2026타경5071 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 기장군 정관읍 매학리 748-5 더 스카이파크 11층1102호

1.3. 용도

오피스텔 (업무시설, 제2종근린생활시설)

1.4. 건물명

더 스카이파크

1.5. 총 층수

13층 (지하 2층 포함)

1.6. 본건 층수

11층

1.7. 면적

토지면적: 3.63㎡ (약 1.10평)

건물면적: 20.29㎡ (약 6.14평)

1.8. 감정가

65,000,000원

1.1. 상세 물건 정보

1.1. 1. 건축년도

2019년 1월 24일 사용승인

1.1. 2. 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

1.1. 3. 토지 이용 현황

오피스텔 및 근린생활시설 건부지

1.1. 4. 건물 이용 현황

업무시설(오피스텔)

1.1. 5. 건물 설비

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 천정형 냉방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 주차타워 설비

1.2. 매각 관련 정보

1.2. 1. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 2. 경매구분

부동산임의경매

1.2. 3. 채권자

범천중앙새마을금고 (등기부상 근저당권자, 경매 신청인으로 추정)

1.2. 4. 감정평가서 작성일

2026년 9월 8일 (물건명세서 참고사항 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '중앙공원' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 병원, 아파트 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 무난한 편으로 평가됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 탐색되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

북서측으로 약 40m 폭의 도로와 남동측으로 약 15m 폭의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2019년 3월 8일 접수된 범천중앙새마을금고의 근저당권 (을1, 채권액 50,700,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 내용이나 현황에 대한 정보는 제공되지 않아 주의가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2024-03-29

* 확정일자: 2024-04-08

* 배당신고일자: 2026-01-26

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인이므로, 보증금 3,000,000원에 대한 회수는 배당을 통해 이루어질 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부에는 소유권이전(신탁등기 말소), 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매, 압류 등이 기재되어 있었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리들입니다. 본 경매 사건(갑9, 2026-01-14, 임의경매)이 말소기준권리보다 후순위입니다.

3.5. 총 채권액

등기부상 확인된 총 채권액은 437,880,042원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 오피스텔, 근린생활시설, 병원 등이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 오피스텔 시장 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(더 스카이파크, 748-5번지)의 전용면적 약 29.97㎡ (약 9.06평) 오피스텔이 2023년 12월 26일 85,000,000원, 2024년 2월 20일 95,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 938만원에서 1048만원 수준입니다.

본건의 건물면적은 20.29㎡ (약 6.14평)으로, 제공된 매매 정보의 전용면적 29.97㎡보다 작습니다. 위 매매가의 평당 단가(평균 약 993만원/평)를 본건의 면적(6.14평)에 적용하면 약 60,910,000원의 추정 시세가 산출됩니다.

현재 감정가는 65,000,000원으로, 이는 산출된 추정 시세와 유사한 수준이며, 비교적 보수적으로 평가된 것으로 보입니다. 향후 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 공공시설: '중앙공원' 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 상업시설: 오피스텔, 근린생활시설, 병원 등이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 인근에 학교가 있을 것으로 추정되며, 주거 단지로서의 기능을 갖추고 있습니다. (정확한 교육시설 정보는 추가 확인 필요)

5.2. 건물 설비

위생, 난방, 냉방, 화재 탐지 및 소화, 승강기, 주차타워 등 현대적인 오피스텔의 기본 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 관련 상세 정보가 없어 인수 여부 및 그 영향력을 명확히 파악하기 어렵습니다.

6.2. 면적 차이

본건의 건물면적(20.29㎡)과 매매 사례로 제시된 전용면적(29.97㎡) 간에 상당한 차이가 있습니다. 이는 실질적인 계약면적과 등기부상 면적의 차이이거나, 비교 대상 물건의 유형이 다를 가능성을 시사합니다. 이로 인해 실제 시장 가치 평가나 향후 거래 시 불확실성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관계

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 300만원에 대한 회수가 배당으로 이루어지는지 확인이 필요합니다.

6.4. 향후 시장 변동성

부동산 시장은 경제 상황, 지역 개발 계획 등에 따라 변동성이 있으므로, 투자 시점 및 향후 가치 변화를 신중하게 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍의 오피스텔로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하며 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 자체의 연식(2019년)이 오래되지 않았고 기본적인 설비를 갖추고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확한 편이나, 말소되지 않는 지상권에 대한 불확실성이 존재하며, 제시된 건물면적과 시장 거래 사례의 전용면적 간 차이에 대한 검토가 필요합니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금이 낮아 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 감정가는 최근 시장 거래 가격을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 더 큰 면적의 매물이 더 높은 가격에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 면적 대비 적정 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로 관리 상태 양호 기대.

* 오피스텔, 근린생활시설, 병원 등 다양한 시설이 밀집한 지역으로 상업 활동 및 생활 편의성 우수.

* '중앙공원' 인근으로 쾌적한 주거 환경 잠재력 보유.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상.

* 감정가가 최근 거래된 더 큰 면적의 오피스텔 시세보다 낮게 책정되어 있어, 가격 메리트 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 65,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터에 따른 동일 건물(더 스카이파크, 748-5번지)의 전용면적 약 29.97㎡ (약 9.06평) 오피스텔 매매 사례는 2023년 12월 85,000,000원, 2024년 2월 95,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 938만원에서 1048만원 수준입니다.

본건의 건물면적은 20.29㎡ (약 6.14평)으로, 제시된 비교 사례(29.97㎡)보다 작습니다. 비교 사례의 평당 단가(평균 약 993만원/평)를 적용하면 본건의 추정 시세는 약 60,910,000원입니다.

이 추정 시세와 감정가 65,000,000원은 유사한 수준이며, 비교적 낮은 금액입니다. 다만, 2025년 2월에는 6,325만원에 직거래된 사례도 있어 가격 변동성이 있음을 시사합니다.

대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 0원입니다. 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성은 리스크 요인이나, 구체적인 정보 부재로 현재로서는 판단이 어렵습니다.

감정가를 기준으로 하되, 최근 거래된 동일 건물 오피스텔의 단가 수준과 본건의 면적을 감안하여 낙찰가율을 조정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근하여 감정가 대비 100%~110% 수준을 고려하되, 최적의 입찰가는 주변 시세, 향후 시장 전망, 본건의 상태 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 68,000,000원에서 75,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

단, 본 물건은 제시된 정보와 추가 조사를 통해 최종적인 가치 판단을 해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.