나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10042 [1] 부산광역시 동래구 안락동 436-16 제이에스레그노1차 8층 802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 동래구 안락동 소재 '안락1동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 동해선 '안락역' 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내, 8층 802호로서, 외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필지 일단의 사다리형 유사 토지로 현황 '업무시설 및 공동주택'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

안락동 436-16, 436-17 공히 준주거지역(2007-01-02), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 54m)<건축법>, 상대보호구역(2022-03-23)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10042 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 안락동 436-16 제이에스레그노1차 8층 802호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

토지지분: 12.723099999999999㎡ (약 3.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.23㎡ (약 16.40평)

건물지분: 54.2314㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 권리 및 특이사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 '안락1동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한 동해선 '안락역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

안락동 436-16, 436-17 필지는 준주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 54m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 주부석, 권리금액: 225,750,000원, 말소: 인수, 전입일자: 2020-11-27, 확정일자: 2020-11-03)

* 갑구 7번: 가압류 (권리자: 오케이저축은행, 권리금액: 700,000,000원, 말소: 말소, 접수일자: 2024-10-23) - 말소기준권리

* 갑구 10번: 강제경매 (권리자: 한국주택금융공사, 권리금액: 247,599,206원, 말소: 말소, 접수일자: 2026-01-13) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 225,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-27

* 확정일자: 2020-11-03

* 배당신고일자: 2024-12-06

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석상 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(갑구 7번, 오케이저축은행 가압류)보다 선순위인 을구 1번 주택임차권(주부석)이 존재합니다. 임차인은 확정일자를 2020년 11월 3일에 받았고, 전입신고는 2020년 11월 27일에 하였습니다. 전입일자 기준으로 대항력이 있으며, 임차인의 보증금(225,750,000원) 전액이 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 그러나 경매 정보 내 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당으로 전액 변제될 가능성도 있으므로 정확한 배당표 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 안락동 행정복지센터 인근에 위치하여 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로 분석됩니다. 주변 근린생활시설 등은 지역 주민의 생활 편의를 지원하는 역할을 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물은 철근콘크리트구조이며, 13층 건물 중 8층 802호입니다. 외벽은 치장석재 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 소방, 기계식 주차, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 동해선 안락역 이용이 가능합니다. 또한, 부근에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 접근이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 225,750,000원이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 '인수' 기재 간의 불일치를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본건 토지는 준주거지역, 소로3류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 증축 시 건축법 및 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 동래구 안락동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 248,000,000원입니다.

다만, 본건의 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 부담이 발생하므로 이 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '말소: 인수'라는 등기부상 정보가 상충되므로, 실제 배당 현황 및 임차인과의 협의 가능성을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 조건

부산 동래구 안락동 지역은 주거 선호도가 있는 지역으로, 안락역 및 버스노선 이용이 편리하여 교통이 양호합니다.

8.2. 시세 상승 가능성

최근 유사 주택의 매매 사례를 볼 때, 신축 건물의 경우 단위 면적당 가격 상승 추세가 나타나고 있습니다. 본건 역시 해당 지역의 시장 수요를 고려할 때 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 안락동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 거래된 2022년식 메종드비앙445(29.67㎡)는 16,000만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 539.3만원입니다.

* 동일한 건물(메종드비앙445, 28.84㎡)은 2026년 5월 29일 16,200만원에 거래되었으며, ㎡당 약 561.7만원입니다.

* 2014년식 드림빌라(38.442㎡)는 2026년 4월 22일 12,750만원에 거래되었으며, ㎡당 약 331.7만원입니다.

본건 건물 면적은 54.23㎡이며, 감정가는 248,000,000원 (㎡당 약 457.3만원)입니다. 최근 거래된 신축 빌라의 시세(㎡당 약 540만원 이상)를 고려하면, 본건의 감정가는 시장가보다 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 만약 본건 건물이 신축 빌라와 유사한 연식 및 상태라면, ㎡당 540만원 이상으로 평가될 여지가 있습니다. (54.23㎡ * 540만원/㎡ = 약 29,300만원)

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 배당으로 임차인이 전액 변제받을 가능성이 높음을 시사합니다. 만약 임차인 보증금 전부가 배당으로 처리되어 매수인이 인수할 금액이 없다면, 감정가(24,800만원)를 기준으로 삼되, 시장 시세 상승 추세를 고려하여 25,000만원에서 27,000만원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

그러나, '말소: 인수' 및 '매수인에게 인수될 수 있음'이라는 문구를 간과할 수 없습니다. 만약 임차인 보증금 225,750,000원을 인수해야 한다면, 실질적인 낙찰가 상한선은 시장가에서 인수 보증금을 제외한 금액(예: 29,300만원 - 22,575만원 = 약 6,725만원) 이하로 낮아져야 합니다.

따라서, 본 건의 경우 배당표를 통한 임차인 보증금 배당 여부 확인이 최우선이며, 이를 바탕으로 정확한 낙찰가 산정이 필요합니다. 만약 임차인 인수 부담이 없다면, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있으나, 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

추천 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 (단, 임차인 보증금 인수 여부 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.