나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23285 [1] 부산광역시 동래구 안락동 603-47 안남아트에이동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "안락시장" 동측 인근에 위치하는 안남아트 에이동 6층 602호로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 "안락역"이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 7층 건물 내 6층 602호로서, 외 벽: 몰탈위 석재마감 및 드라이비트 마감 등, 창 호: 샷시창임.

이용상태

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 공동현관설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 자루형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8미터 내외, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 채명진)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 부동산 정보

2.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경23285 (1)

* 소재지: 부산광역시 동래구 안락동 603-47, 안남아트에이동 6층 602호

* 건물명: 안남아트A동

* 용도: 도시형생활주택 (공동주택)

* 건축년도: 2021년 3월 17일 사용승인

* 총 층수: 7층 (해당 층 6층)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 232,000,000원

* 토지 면적: 21.73㎡ (약 6.57평)

* 건물 면적: 48.81㎡ (약 14.76평)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 안락동 소재 "안락시장" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선 "안락역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용 및 도로상태: 인접지와 도로와 등고평탄한 자루형 토지로 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중이며, 북측 약 8미터, 서측 약 4미터의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m), 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 말소기준권리: 2023년 2월 9일 접수된 이다교 근저당권 (을3) 입니다.

* 인수되는 권리: 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 채명진: 보증금 130,000,000원에 대한 확정일자는 2022년 9월 30일이나, 전입일자는 2022년 10월 25일입니다.

* 대항력: 임차인 채명진은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 확약서: 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 채명진으로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출했습니다.

* 이에 따라, 본건 매각 시 임차인 보증금은 인수되지 않을 것으로 예상되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 강신우 (2022년 9월 30일)

* 근저당권: 이다교 (2023년 2월 9일, 140,000,000원) - 말소기준권리

* 채권 압류: 서울보증보험주식회사 (2024년 2월 15일)

* 주택 임차권: 채명진 (2024년 6월 28일 접수, 130,000,000원) - 확약서 제출로 인수 부담 없음

* 강제 경매: 주택도시보증공사 (2026년 1월 12일, 141,639,168원) - 본건 경매 개시

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 환경

* 주변 상권: "안락시장"이 인근에 위치하며, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 소비층을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 편의시설: 시장, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중이며, 주변 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 동해선 "안락역"과 시내버스 정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

4.2. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 자체 조사로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 확약서 관련: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 내용의 확약서가 제출되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

* 법적 제한: 가로구역별 최고높이 제한 지역(36m)에 해당합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 안락동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축급 건물(2021년 준공)이며 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수 부담이 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 확약서 내용을 최종 확인하고 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있으므로, 시세 범위 내에서 합리적인 입찰가 산정을 통해 수익 확보를 목표로 하는 것이 바람직합니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 건물의 상태가 양호합니다.

* 편리한 교통: 동해선 안락역 및 버스 정류장 인접.

* 우수한 생활 환경: 안락시장 및 다양한 근린생활시설 접근성 우수.

* 권리관계 명확: HUG 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 분석.

8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 그린빌(2015년식, 42.83㎡)의 최근 매매가는 15,500만원(1억 5,500만원) 수준입니다. 본건은 2021년 준공으로 이보다 신축이므로, 평당 1,050만원 ~ 1,100만원 선으로 추정 시 15,873만원 ~ 16,403만원의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가(23,200만원)가 주변 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 시세 범위 내에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

안정적인 수익 확보를 위해 150,000,000원 ~ 160,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 법원 진행 상황, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.