나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10042 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 107동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 "지세포중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 9층 903호로서, 외 벽 : 몰탈위페인트 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

공동 승강기 설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 가장형의 토지로서, 인접지와 등고평탄한 '아파트 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 4면이 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지 지구단위계획 등 추가제한사항 도시계획과 문의), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10-22)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 공동주택(아파트)는 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2026타경10042 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 예OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 107동 9층903호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 221,000,000원

토지면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

토지지분: 48.9858㎡ (약 14.82평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9893㎡ (약 25.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 "지세포중학교" 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량의 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(지세포중학교), 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리인 예산새마을금고의 근저당권(2021-03-31 접수, 을4)보다 후순위로 등기된 권리(주택임차권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-10-17

확정일자: 2025-10-17

배당신고일자: 2026-01-29

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 3,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-10-17

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

* 임차인: 손

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-31

확정일자: 2021-04-01

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

임차인의 대항력이 모두 없는 것으로 판단되어, 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 대규모 상업지역보다는 주거 생활 편의를 위한 근린생활시설 위주의 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다. 주변 환경이 보통으로 평가되므로, 안정적인 주거 수요는 존재할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 거제코아루파크드림아파트

준공일: 2018년

총 세대수: 767세대

건축 규모: 최고 27층, 총 8개동

주차 대수: 867대 (지하 16대, 전기차 충전기 지하 18대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

5.2. 주변 시설

본건은 지세포중학교 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거용지와 농경지가 혼재된 지역입니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설의 잠재적 존재 가능성은 있으나, 이는 해당 구역 내에서의 사육이 제한됨을 의미합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 사항

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부 상태 확인이 불가하여, 일반적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 위험 요소

감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 시세 대비 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2018년 준공)인 아파트로, 9층이라는 무난한 층수에 위치하고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 명도 관련 부담이 적은 물건입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있다는 점은 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 별도의 인수 부담이 없는 안전한 권리관계.

* 비교적 최신 건축 연도의 아파트(2018년 준공).

* 내부 상태는 미확인이지만, 통상적인 아파트의 일반적인 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 9층의 무난한 층으로 향후 환금성 고려 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 221,000,000원

최근 실거래가 (84.99㎡ 기준): 158,000,000원 ~ 167,000,000원 (2026년 6월)

현 시세 분석 결과, 84.99㎡ 면적의 아파트 실거래가는 약 1억 5천 8백만원에서 1억 6천 7백만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있음을 감안할 때, 낙찰가율은 감정가 대비 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 최근 매매가 기반 시세: 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원

* 예상 적정 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

* 본 보고서에서는 시세 범위를 고려하여 165,000,000원을 목표 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.