나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10035 [1] 경상남도 통영시 산양읍 미남리 135 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 산양읍 미남리 소재 '척포항' 북측, 북동측, 남동측 인근에 산개되어 위치하며, 부근은 해안변의 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

관내 일반적 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서, 자체 지면은 평탄하며, 주상용 건부지(펜션 등)로 이용중 임. 기호(2) : 부정형의 토지로서,지면은 남측 하향의 완경사지로서 전(휴경지) 상태 임. 기호(3) : 부정형의 토지로서, 남측 하향의 급경사지로서 자연림 임. 기호(5) : 부정형의 토지로서, 남측 하향의 급경사지로서 자연림 임. 기호(6) : 부정형의 토지로서,지면은 남측 하향의 완경사지로서 전(휴경지) 상태 임. 기호(7) : 부정형의 토지로서, 펜션 인접에 위치하며, 자체 지면은 평탄하며, 잡종지(일시적으로 족구장이용) 임. 기호(8) : 부정형의 토지로서, 펜션 진입로 상태 임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 서측으로 포장도로 소재함. 기호(2) : 지적도상 맹지상태임. 기호(3) : 지적도상 맹지상태임. 기호(5) : 지적도상 맹지상태임. 기호(6) : 본건 북측으로 석축계단 소재함. 기호(7) : 본건 남서측으로 포장도로 소재함. 기호(8) : 본건이 현황 '도로' 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1):계획관리지역(계획관리지역),자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,<추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로일부포함). 기호2):계획관리지역(계획관리지역),자연환경보전지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서200m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,국립공원<자연공원법>,공원자연환경지구(공원자연환경지구)<자연공원법>. 기호3):자연환경보전지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,공익용산지<산지관리법>,국립공원<자연공원법>,공원자연환경지구(공원자연환경지구)<자연공원법>. 기호5):자연환경보전지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(자연공원)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,공익용산지<산지관리법>,국립공원<자연공원법>,공원자연환경지구(공원자연환경지구)<자연공원법>. 기호6):보전관리지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서200m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호7):계획관리지역(계획관리지역),자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>. 기호8):계획관리지역(계획관리지역),자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 2016.05.12) 외 벽 : 전면 및 측면은 화강석 및 후면은 드라이비트 등 외장재 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 내장 인테리어 마감. 바 닥 : 장판깔기, 화강석 타일 등 마감, 창 호 : 새시창구조 임.

이용상태

주택 및 숙박시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 난방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(㉠ ~ ㉥) : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㅂ] 매각 포함.
- [목록7] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).
- 부동산현황조사보고서상의 부동산표시목록 4번 '경상남도 통영시 산양읍 미남리 135-2'는 '경상남도 통영시 산양읍 미남리 135'의 오기임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10035 (1)

소재지: 경상남도 통영시 산양읍 미남리 135

용도: 단독주택 (건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설 외1로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 주택 및 숙박시설로 이용 중임)

감정가: 1,063,989,900원 (약 106,399 만원)

토지면적: 1348.00㎡ (약 407.77평)

건물면적: 484.22㎡ (약 146.45평)

건물 제시외면적: 83.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산양농업협동조합 (근저당권 설정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 산양읍 미남리 소재 '척포항' 북측, 북동측, 남동측 인근에 산개되어 위치하며, 부근은 해안변의 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 관내 일반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 토지로서, 자체 지면은 평탄하며 주상용 건부지(펜션 등)로 이용 중입니다. 일부 토지는 휴경지 상태의 전, 자연림, 잡종지(족구장 이용), 펜션 진입로로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측 및 남서측으로 포장도로가 소재하며, 일부 필지는 지적도상 맹지 상태이나 현황 도로로 이용되는 부분이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 국립공원, 공원자연환경지구 등에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 통영 디베랴펜션하우스와 같이 관광지 및 해안 경관이 우수한 지역에 위치하고 있습니다. 달아공원, 산양관광일주로 등이 인근에 있어 관광 자원이 풍부합니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 12월 11일 접수된 산양농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 현황 조사 결과 별도 등기된 지상권은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권상수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-21

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부상 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상의 채권 총액은 약 734,640,306원입니다.

* 권리분석 요약: 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 안전한 물건입니다. 임차인 권상수의 경우 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 통영시 산양읍 미남리 지역은 해안변에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 척포항 인근에 자리하고 있습니다.

* 유사 물건 시세: 주변 단독주택 및 전원주택 매물이 1억 5천만원에서 4억원 사이로 다양하게 분포하고 있습니다. 펜션 등 숙박시설 관련 매물도 있으며, 해당 물건과 유사한 면적의 토지 매물도 1억 5천만원부터 5억 6천만원까지 다양하게 나타납니다. 특히, 본건과 같은 미남리 지역의 펜션 매물이 7억 2천만원에, 다른 펜션/베이커리 카페 매물이 25억원에 매물로 나와 있는 사례가 있습니다. 이는 본건 건물이 숙박시설로 이용되고 있다는 점을 감안할 때 참고할 만한 정보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 정확한 편의시설 정보는 부족하나, 소재지가 해안가이며 관광 자원과 인접해 있어 관광객을 대상으로 한 편의시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가되나, 대중교통 접근성에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다. 자가용 이용 시 서측 및 남서측 도로를 통해 접근 가능합니다.

* 자연환경: 달아공원, 산양관광일주로, 미륵산 등 아름다운 자연경관과 관광지가 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건의 일부 토지(목록 7)는 농지이므로, 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

* 주소 오기: 부동산 현황조사 보고서상의 부동산표시목록 4번 '경상남도 통영시 산양읍 미남리 135-2'는 '경상남도 통영시 산양읍 미남리 135'의 오기이므로, 실제 주소와 다름에 유의해야 합니다.

* 건축물 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 용도(제1종근린생활시설)와 실제 이용 현황(주택 및 숙박시설) 간의 차이가 존재하여, 추후 건축 관련 법규 위반 여부나 인허가 사항을 추가로 확인할 필요가 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 [감정서상 ㄱ~ㅂ]은 매각에 포함되므로, 해당 부분에 대한 명확한 확인 및 명도 계획이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 통영시 산양읍 미남리, 척포항 인근에 위치한 단독주택(펜션 등으로 이용 가능) 경매 물건입니다. 해안가에 자리하고 있어 자연경관이 우수하며, 주변 관광자원과의 연계성이 좋습니다. 권리분석상 인수되는 권리 없이 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 주소 오기 정정, 건축물 용도 불일치 가능성, 제시외 건물 포함 등 확인 및 조치가 필요한 사항들이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 자연환경 및 관광 인프라: 통영의 아름다운 해안가를 배경으로 하고 있어 관광 펜션 등 숙박업 운영에 유리한 입지입니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다.

* 일괄 매각을 통한 토지 활용성: 넓은 토지와 건물이 일괄 매각되어 토지와 건물을 함께 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,063,989,900원 (약 106,399만원)입니다. 주변 부동산 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 투자 가치는 감정가 이상으로 평가될 수 있습니다. 특히, 펜션 운영 가능성을 고려한 수익성 분석이 중요합니다.

다만, 제시된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 최적 입찰가 산정이 어렵습니다. 아래 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 적정 입찰가 산출을 위한 추가 정보 :

* 정확한 건축물 상태 및 리모델링 필요 여부.

* 펜션 운영 시 실제 수익률 및 예상 매출.

* 현지 부동산 전문가의 심층적인 시세 및 시장 동향 분석.

* 토지이용계획상의 세부 제한 사항 확인.

* 주변 유사 물건 시세 : 주변 단독주택 및 전원주택 매물이 1억 5천만원에서 4억원대에 형성되어 있으며, 펜션 관련 매물은 7억원 이상으로 다양한 가격대에 분포하고 있습니다. 이는 본건의 잠재적 가치를 시사합니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 권리상 안전하며 입지 및 활용 가능성이 좋은 물건이나, 잠재적 리스크 및 추가적인 확인 사항을 고려하여 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 약 85,119만원 ~ 106,399만원.

* 핵심 고려사항 : 농지취득자격증명 준비, 건축물 용도 불일치 문제 해결 가능성, 제시외 건물 처리 방안 마련.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.