나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10048 [1] 경상남도 거제시 고현동 967-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Fidelity · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 신현초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호[1] : 사다리형 평지의 토지로서, 주상용으로 이용중임. 기호[2] : 삼각형 평지의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호[1, 2] : 본건 북측 및 서측으로 노폭 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1,2] :준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨'지적 및 건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정에 관한 의견Ⅰ' Ⅲ기타 참고사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, 외벽 : 외장석재, 강화유리 및 몰탈위페인팅 등 마감. 내벽 및 천정 : 근린생활시설-실내인테리어 등 마감, 단독주택: 벽지 및 타일 등 마감. 바닥 : 근린생활시설-타일 등 마감, 단독주택-장판지 등 마감. 창호 : 샷시창호임. 부속건물 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서, 벽체 : 판넬 마감. 바닥 : 하드너 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1~3층-근린생활시설, 4층-단독주택으로 이용중임. 부속건물-근린생활시설(1층 건물의 부속건물)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 승강기설비, 급배수설비 및 난방설비(단독주택부분) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨'지적 및 건물개황도' 참조임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정에 관한 의견Ⅰ' Ⅲ기타 참고사항 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함.
- [목록3] 을구 순위 10번 전세권설정등기(2015.04.16. 등기, 전세금:50,000,000원)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10048 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 967-9

* 건물용도: 근린주택 (주 용도: 제2종근린생활시설)

* 토지면적: 487.00㎡ (약 147.32평)

* 건물면적: 960.54㎡ (약 290.58평)

* 감정평가액: 2,204,447,700원 (22억 444만 7천 7백원)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 신현초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 성숙 중인 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임. 북측 및 서측으로 노폭 4미터 내외의 도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 2017년 5월 15일 접수된 농협은행주식회사 근저당권 (1,512,000,000원)

* 매수인 인수 권리:

* 2015년 4월 16일 접수된 전세권설정등기 (전세금: 50,000,000원). 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 소멸되는 권리:

* 상기 말소기준권리(근저당권) 및 이후 접수된 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* * 박 (보증금 23,000,000원, 차임 600,000원): 전입 2025-01-10, 확정 2026-01-23, 배당신고 2026-01-26. 대항력 없음.

* * 서선옥 (보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원): 전입 2006-04-27, 확정 2024-11-01, 배당신고 2026-02-12. 대항력 있음. (주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 인수 또는 명도 협상이 필요할 수 있음.)

* * 이 (보증금 5,000,000원, 차임 400,000원): 전입 2019-12-26, 확정 2026-01-28, 배당신고 2026-02-04. 대항력 없음.

* * 주식회사사람들, 이종환 (보증금 5,000,000원, 차임 0원): 전입 2025-08-21. 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* * 엘지헬로비전 (보증금 50,000,000원, 차임 0원): 대항력 없음. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상)

* * 엘지헬로비전 (보증금 100,000,000원, 차임 0원): 1차 보증금 증액분 50,000,000원 포함. 대항력 없음. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상)

* * 주식회사준타운, 길윤호 (보증금 1,000,000원, 차임 0원): 전입 2025-06-20. 대항력 없음. (확정일자, 배당신고일자 미상)

* 참고: 임차인 서선옥은 대항력이 있으므로, 보증금 50,000,000원에 대한 인수 또는 별도 협상이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 구성: 본 건물은 1층부터 3층까지 근린생활시설, 4층은 단독주택으로 사용 중이며, 부속 건물 또한 근린생활시설로 활용되고 있습니다. (건축물대장 상 제2종근린생활시설)

* 주변 상권 특성: 본건은 거제시 고현동의 성숙 중인 상가지대에 위치하고 있습니다.

* 시장 동향: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본 건물의 상업용 건물 가치를 직접적으로 평가하기 어렵습니다. 해당 정보들은 주로 주거용 부동산의 시세를 반영하며, 본 건의 가치는 별도의 상업용 부동산 시장 조사 및 감정평가액을 기준으로 판단해야 합니다.

* 임대 현황: 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 신현초등학교가 인근에 위치합니다. 더 상세한 편의시설 정보는 외부 자료 조사가 필요합니다.

* 주거 및 상업 복합 기능: 건물이 상업시설과 주택으로 구성되어 있어, 다양한 용도로 활용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 서선옥(보증금 50,000,000원)은 대항력이 있어, 명도 시 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 해당 보증금의 인수 여부 또는 명도 협상 비용을 고려해야 합니다.

* 인수되는 전세권: 2015년 4월 16일자로 설정된 전세권(50,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 직접적인 채무입니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 채권이 금융기관에 매각되어 진행되는 경매이므로 일반 경매보다 절차가 복잡하거나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 상 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 계획(철거, 활용 등)이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동의 상업 및 주거 복합 지역에 위치한 근린주택으로, 총 감정가는 22억 4천여만 원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(서선옥)의 존재와 5천만 원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점에서 상당한 명도 및 재정적 부담이 예상됩니다. 임차인 서선옥의 보증금 5천만 원 역시 배당 순위에 따라 매수인이 부담해야 할 가능성이 높으므로, 총 인수 부담은 최소 1억 원 이상이 될 것으로 보입니다. 주변 상권은 성숙 단계이나, 제공된 주거용 부동산 시세 자료만으로는 상업용 가치 평가에 한계가 있습니다. 따라서 본 물건은 철저한 권리 분석과 명도 전략 수립, 그리고 예상되는 추가 비용(명도 협상금, 잔금 납부 후 인수 채무 등)을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 거제시 고현동의 상업 및 주거 지역에 위치하여 잠재적 활용 가치가 높음.

* 경매 차익 기대: 대항력 있는 임차인 및 인수 권리로 인한 시세 할인 가능성.

* 복합 용도 활용: 근린생활시설 및 주택으로의 복합 활용을 통한 임대 수익 창출 가능성 (명도 완료 후).

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가: 1,550,000,000원

* 산정 근거:

* 본건의 감정가는 2,204,447,700원입니다.

* 매수인에게 인수되는 전세권 50,000,000원과 대항력 있는 임차인 서선옥의 보증금 50,000,000원(추정 인수액)을 고려할 때, 총 실질 인수 비용은 최소 1억 원 이상이 될 것으로 예상됩니다.

* 이러한 명도 리스크 및 인수 부담을 감안하여, 감정가 대비 약 29.7% 할인된 금액인 15억 5천만 원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 법원 현황 조사 내용, 현장 답사 결과, 임차인과의 협상 진척도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본 입찰가는 명도 및 인수되는 권리 부담 1억 원을 제외한 금액이며, 총 투입 비용은 입찰가 + 1억 원 이상이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.