나이스옥션 법원경매 진주 2026타경16 [1] 경상남도 진주시 가좌동 2092 신진주라비에데시앙 108동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 "진주역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지. 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 25층건 중 22층 2204호로(신축:2024.04.24) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 등 소방관련설비, 위생설비, 급배수설비 등 아파트관련 제반설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트건부지 등임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북서측 및 남동측으로 차량출입구가 있으며, 외부도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2012-10-25), 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 중로2류 (폭 15m~20m)(2020-12-10)(중로 2-124)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-12-10)(중로 3-87) (접합) 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(역세권초등2학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-01-28)(역세권초등2학교(설립예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2026타경16 (1)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2092 신진주라비에데시앙 108동 22층2204호

용도: 아파트

감정가: 632,000,000원 (63,200만원)

토지면적: 49.53㎡ (약 15.0평)

토지지분: 49.5255㎡ (약 15.0평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.7평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새진주새마을금고

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 "진주역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통상황

아파트단지까지 차량의 통행이 원활하며, 대중교통 이용 편의성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약

본건과 관련된 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (김민철, 접수일자: 2024-09-25)

* 근저당권 (새진주새마을금고, 채권최고액: 440,400,000원, 접수일자: 2024-09-25) - 말소기준권리

* 가압류 (부산신용보증재단, 금16,200,000원, 접수일자: 2025-07-25)

* 임의경매 (새진주새마을금고, 접수일자: 2026-01-12)

등기부채권 총액: 456,600,000원

권리 소멸 여부

말소기준권리인 근저당권보다 나중에 설정된 근저당, 가압류, 임의경매 등은 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 일반적으로 인수되는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 별도 확인 필요. 본건 명세서상 해당 내용은 명시되지 않음)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

주의사항: 임대 관계가 미상이나 인수되는 보증금이 없는 점으로 보아 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 만일의 상황에 대비하여 철저한 현장 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건은 신진주역세권 개발 계획과 연계된 지역으로, 진주역을 중심으로 형성된 교통 및 상업 인프라의 수혜를 받을 것으로 예상됩니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

용도지역

* 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (신진주역세권)

* 중로2류 (폭 15m~20m) 및 중로3류 (폭 12m~15m) 도로 접합

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당함.

1.4. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 신진주라비에데시앙

* 건축물 정보: 2024년 4월 24일 사용승인된 신축 아파트입니다.

* 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 25층 건물 중 22층에 해당합니다.

* 건물 상세: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.

* 단지 규모: 총 12개동, 810세대로 구성되어 있습니다.

* 주차: 총 1318대 주차 가능 (지하 1259대, 전기차 53대 포함)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 설비: 난방, 승강기, 소방, 위생, 급배수 등 아파트 관련 제반 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인

* 본 건은 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 및 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 비록 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 종말 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년에 준공된 신축 아파트로, 현대적인 시설과 깔끔한 주거 환경을 제공합니다. 진주역 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 권리 분석상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단되나, 임대차 관계가 확인되지 않은 점은 반드시 유의해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신축 아파트로서의 가치와 역세권 입지를 고려한 투자 가치가 충분한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 트렌드 반영.

* 역세권 입지: 진주역 인근으로 교통 편리성이 뛰어나며, 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 편리한 생활 여건: 단지 내 풍부한 커뮤니티 시설 및 주변 근린 상가 이용 용이.

* 권리관계 명확성: 낙찰 시 대부분의 권리가 말소되어 안전한 소유권 취득 가능.

* 실수요자 선호 면적: 84.93㎡ (약 25.7평)은 수요가 꾸준한 인기 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

* 감정가: 63,200만원

* 최근 실거래가 (2026년 6월):

* 64,700만원 (6층)

* 67,800만원 (11층)

* 64,300만원 (6층)

* 평균 실거래가 (최근 3건): 약 65,600만원

종합 의견

최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있으며, 신축 아파트라는 점을 고려할 때 시장 가치가 높게 형성되어 있습니다. 임대 관계 미확인이라는 리스크를 감안하더라도, 경쟁력 있는 입찰가 설정이 중요합니다.

예상 입찰가: 66,000만원

본 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.