나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10045 [1] 경상남도 거제시 일운면 소동리 927 스타힐스오션시티 105동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '소동 마을회관' 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 아파트, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 내 10층 1003호로서, (사용승인일: 2019.11.29) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 등을 확인하지 못하였으나 현황 아파트로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 완경사 부정형 토지로서, 현황 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역(건축행위 등 지구단위계획상 추가제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

물건 비고

-지분매각임
-공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 통영지원 2026타경10045 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 소동리 927 스타힐스오션시티 105동 10층1003호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 상OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

건물면적: 85.00㎡ (약 25.7평)

토지면적: 54.87㎡ (총 토지 면적)

토지지분: 27.43295㎡ (약 49.99%)

건물지분: 42.4997㎡ (약 49.99%)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.3. 평가 요약

감정가: 90,000,000원 (지분 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 소동리 소재 '소동 마을회관' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 부근으로는 아파트, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황 역시 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측 및 남측으로는 노폭 약 20미터 내외, 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역 (건축행위 등 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 요망), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리사항

말소기준권리는 2026년 1월 13일 접수된 상록수제일차유동화전문유한회사의 3번 김월숙 지분강제경매 개시결정 등기입니다.

이 외 갑구에는 소동임대주택조합의 소유권보존 (2019.12.16) 및 김월숙 외 1명의 소유권이전 (2024.10.10) 등기가 있습니다.

경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악되며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본건이 속한 스타힐스오션시티 아파트는 2019년 11월 29일 사용승인을 받은 건물로, 철근콘크리트구조 평지붕 25층 건물 내 10층에 위치하고 있습니다. 총 686세대로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 815대로 세대당 1.18대 주차가 가능합니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 아파트 단지와 단독주택, 농경지가 혼재된 주거지역입니다. 2019년 준공된 신축 아파트 단지로, 단지와 주변이 조용하다는 후기가 있습니다. 바다 조망이 아름다운 편이나, 근처에 해수욕장이 없어 아쉽다는 의견도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

'소동 마을회관'이 인근에 있으며, 버스 정류장이 가까워 교통 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

인근에 소동 마을회관이 있으며, 주거 및 농경지가 혼재하는 지역으로 파악됩니다. 현재까지 파악된 정보로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 여부는 현장 방문 및 상세 지적도 확인을 통해 재확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 위험

본 건은 토지 및 건물 지분매각이므로, 낙찰자는 해당 부동산의 일부 소유권만을 취득하게 됩니다. 이는 건물 전체 또는 토지 전체를 단독으로 소유하고 처분하는 데 제약이 따르며, 다른 공유자와의 관계 설정 및 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 행사 가능성

등기부상 공유자(김월숙 외 1명)가 존재하며, 이들은 공유자 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사 가능하며, 낙찰자가 결정되더라도 공유자가 감정평가액 또는 최고가 입찰가로 해당 지분을 매수할 수 있어 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

6.3. 내부 미확인에 따른 위험

건물 내부구조 등을 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 현장에서 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 상태, 하자 여부, 마감 상태 등은 탐문조사 결과에 의존해야 하므로, 인수 후 예상치 못한 수리비나 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 기타 행정적 제한

토지이용계획상 '지구단위계획구역'으로 지정되어 있으며, 추가적인 건축행위 제한사항 등이 있을 수 있으므로, 관할 도시계획과에 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 아파트(2019년 준공)로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상되나, 지분매각 물건이라는 점과 공유자 우선매수권 행사 가능성이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 내부 상태 확인이 이루어지지 않아 잠재적인 추가 비용 발생 가능성도 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 타 물건 대비 낮은 가격으로 취득 가능성을 타진할 경우에만 고려해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 아파트 물건입니다.

* 아파트 단지 내 각종 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교통망이 양호한 편입니다.

* 지분매각 물건임에도 불구하고 감정가가 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다 (공유자 몫 고려 시).

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(85㎡)의 아파트 매매가는 14,000만원에서 18,000만원 사이에 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 90,000,000원으로, 이는 해당 지분(약 50%)에 대한 감정가로 추정됩니다.

지분매각, 공유자 우선매수권, 내부 미확인 등의 높은 위험 요소를 고려할 때, 감정가(90,000,000원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 80% 수준인 약 72,000,000원 선에서 시작하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최소한의 리스크 프리미엄을 반영한 금액이며, 실제 입찰 시에는 공유자 우선매수권 행사 가능성, 내부 상태, 향후 관리 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (참고: 인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.