나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20011 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 333-1 보라맨션 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 소재 '중리초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 대중버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 1992.05.23) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바 닥 : 장판지 및 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(중리초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요함.

물건 비고

아파트로 이용중임. 전입세대 확인서상 대항력있는 임차인 있을수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경20011 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 333-1 보라맨션 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

* 건물면적: 전용면적 59.41㎡ (약 17.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 건축년도: 1992년 5월 23일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 소재 '중리초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 및 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 서측으로 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(중리초등학교).

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2026년 1월 9일 접수된 김영기 귀하 강제경매 (말소 예정).

* 임차인 현황:

* 류 (류정숙): 전입일자 2006년 12월 5일, 대항력 있음.

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 권리분석 요약:

* 대항력 있는 임차인 류 (류정숙)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권액: 0원.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 창원시 마산회원구 내서읍 호계리는 주거지역과 근린상가가 혼합된 지역으로, 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

* 도보권 내에 '중리초등학교'가 있으며, '메트로병원'과 같은 의료 시설과 다수의 소규모 상가들이 근접해 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 또한, 차량 이동 시 마트, 병원 등 주요 상업 시설 접근이 용이한 편입니다.

* 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 본건 북측 인근에 '중리초등학교'가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의: 단지 인근 근린상가 및 '메트로병원' 등 기본적인 생활 편의 및 의료 시설 이용이 편리합니다.

* 교통:

* 아파트 단지 서측의 포장도로를 통해 '광려천북로' 등 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 인근 대중버스 정류장 이용 시 창원시 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 5층 503호.

* 사용승인일: 1992년 5월 23일.

* 설비: 제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기, 화재탐지, 옥내소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재:

* 류 (류정숙) 임차인은 전입일자(2006.12.05) 상 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실질적인 인수 금액은 없을 것으로 판단됩니다.

* 그러나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 특이 사안이므로, 법적 검토 및 현장 재확인을 통해 실제 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 노후화:

* 1992년 준공된 건물로, 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 확인 곤란:

* 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 이용 상황 및 관리 상태 확인이 제한되었습니다.

* 경매 응찰 전 반드시 내부 상태를 직접 확인하고, 관리 상태 및 수리 필요 여부를 면밀히 점검해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 아파트로, 중리초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 자체는 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 류 (류정숙)의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 금액은 없을 것으로 예상되지만, 일반적이지 않은 상황이므로 법적 리스크를 철저히 검토해야 합니다. 또한, 1992년 준공된 건물로 노후화 가능성과 내부 상태 확인의 어려움 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 적정 감정가 대비 시세 비교를 통한 저가 매수 기회: 감정가가 7천만원으로 비교적 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 초등학교 인접 입지: 학군 수요가 꾸준한 아파트 단지로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건입니다.

* 강제 경매 물건: 채권자의 강제 집행으로 진행되는 경매이므로, 권리 관계가 비교적 명확하며 명도 절차가 순탄할 가능성이 있습니다 (단, 임차인 문제는 별도 검토 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가는 70,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

* 하지만, 건물의 노후화 및 내부 상태, 주변 부동산 시세, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 아파트 매물 가격, 예상 명도 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵지만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 임차인 명도 및 내부 수리 비용 등을 감안하여 최적의 입찰가를 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.