나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3008 [1] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505-2 대구테크노폴리스줌시티오피스텔1동 11층1108호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "포산고등학교" 동측 인근에 위치하는 대구테크노폴리스줌시티오피스텔 제1동 제11층 제1108호이며, 부근은 대구테크노폴리스 일반산업단지로서 근린생활시설, 아파트단지, 다가구주택, 오피스텔, 나지 등이 혼재하고, 남측 인근으로 공업지대가 이어져 있습니다.

교통상황

대규모 산업단지의 간선대로에 접하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층건 중 11층 1108호로서 외벽: 몰탈 위 페인팅, 화강석 붙임 내벽: 벽지 및 타일 붙임, 내부인테리어 마감 바닥: 강화마루 및 타일 붙임 창호: 하이삿시 유리이중창입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중이며, 내부구조는 방, 주방, 욕실 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대략 가장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 오피스텔부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 40미터, 동측으로 폭 25미터, 북측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-11-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-20)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-12-20)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2013-12-20)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 일반산업단지(2013-12-20) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구미분류(2025-12-04)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위1번 임차권등기(2024.12.24.등기) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제 되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3008 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505-2 대구테크노폴리스줌시티오피스텔1동 11층1108호

용도: 오피스텔

1.2. 물건 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상18층건 중 11층 1108호

이용상태: 오피스텔 (방, 주방, 욕실 등으로 이용 추정)

설비내역: 급배수 및 위생설비, 도시가스, 냉난방, 소방, 승강기, 주차 설비 갖춤.

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.79㎡ (약 1.15평)

건물면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "포산고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 대구테크노폴리스 일반산업단지로서 근린생활시설, 아파트단지, 다가구주택, 오피스텔, 나지 등이 혼재되어 있으며, 남측 인근으로는 공업지대가 이어져 있습니다.

토지 형상은 대체로 가장형이며 인접지와 등고평탄한 상태로 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

대규모 산업단지의 간선대로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상황은 남측 폭 40미터, 동측 폭 25미터, 북측 폭 15미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역(2013-11-20), 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류 (폭 15m~20m)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구미분류 지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권이전(신탁말소) 등기가 2021년 12월 7일에 접수되었습니다.

말소기준권리인 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 등기(2026년 1월 7일 접수, 채권액 93,550,026원)가 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

등기부상 을구 순위 1번으로 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인은 이용훈 (이 )입니다.

임차인의 보증금은 88,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 11월 25일, 확정일자는 2022년 10월 20일입니다.

임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 2024년 12월 24일 배당 신고를 하였습니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 등기(2026년 1월 7일 접수)입니다.

이 권리보다 선순위인 권리는 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 인수되는 권리

을구 순위 1번 임차권등기(2024년 12월 24일 등기)는 매수인에게 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않습니다.

따라서, 배당 절차에서 임차인의 보증금 88,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

현재까지 배당받을 금액이 명확히 산정되지 않았으므로, 잔액 인수 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에는 근린생활시설과 오피스텔이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 산업단지 연계성

대구테크노폴리스 일반산업단지 내에 위치하며, 남측 인근에 공업지대가 있어 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"포산고등학교"가 동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이용훈(이 )의 보증금 88,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

경매 낙찰가 및 배당 순위에 따라 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 그 미변제 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 일반적인 가격 변동 및 경기 침체 가능성은 항상 존재합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 환경 조사 결과, 해당 물건지에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 악취 발생 시설 등)은 발견되지 않았습니다. 다만, 남측 인근에 공업지대가 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 대구테크노폴리스라는 신흥 개발 지역 내 오피스텔로, 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 거래 사례를 볼 때 시세는 약 6,500만원에서 7,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

그러나, 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 8,800만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다.

이로 인해 실제 투자 비용이 시세보다 훨씬 높아질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 함께 배당받을 금액을 예측하여 인수될 보증금액을 산정하는 것이 필수적입니다.

보증금 인수 위험을 감안할 때, 낙찰가 산정에 매우 신중해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대구테크노폴리스 산업단지 인근의 배후 수요 기대.

* 신축급 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태.

* 상대적으로 저렴한 면적의 오피스텔로 소형 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 시세(약 6,500만원 ~ 7,000만원)를 고려할 때, 해당 물건의 잠재적 가치는 약 6,800만원으로 추정됩니다.

하지만, 임차인의 보증금 8,800만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실제 취득 총액은 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

이러한 높은 위험 부담을 감안하여, 권리 인수 부담을 포함한 순수익률을 고려한 최적의 입찰가는 약 4,000만원 ~ 5,000만원 수준으로 판단됩니다.

이는 최소한의 위험으로 물건을 취득하고, 임차인 보증금 인수 비용을 감안했을 때의 보수적인 산정이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 배당 분석과 법률 자문을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.