나이스옥션 법원경매 김천 2025타경399 [1] 경상북도 구미시 도량동 866 도량미소지움2단지 204동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "제2구미교네거리" 북동측 인근에 위치하는 "도량미소지움2단지" 제204동 제4층 제402호 단위세대로서, 주위는 근린생활시설, 연립주택단지, 남서측으로 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 4층 402호로서, - 외벽: 돌붙임, 몰탈위 페인트 등 마감. - 벽체: 벽지 및 타일 등 마감. - 바닥: 장판, 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급·배수시설, 화재설비, 승강기설비, 도시가스, 개별난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하게 조성된 단지형연립주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 폭 약12M 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도량동 866: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-05-28), 중로2류 (폭 15m~20m)(2014-11-12)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-12)(접합) 가축사육제한 구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(경부선 도로구역)<도로법>, 하천구역(2025-06-23)(구미천)<하천법> 원평동 1108: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-05-28) 가축사육제한구역 (2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(경부선 도로구역)<도로법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상임. (나) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경399 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상북도 구미시 도량동 866 도량미소지움2단지 204동 4층402호

용도: 도시형생활주택 (단지형연립주택)

감정가: 180,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 69.53㎡ (약 21.02평)

토지 지분: 69.5341㎡ (약 21.02평)

건물 면적: 59.98㎡ (약 18.15평)

건물 지분: 59.9836㎡ (약 18.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "제2구미교네거리" 북동측 인근에 위치하며, "도량미소지움2단지" 제204동 4층 402호입니다. 주위는 근린생활시설, 연립주택단지, 남서측으로 하천 등이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 단지 및 건물 정보

건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 402호

단지 규모: 총 10개동, 240세대 (총괄표제부 정보)

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류 및 중로3류 도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 도로구역(경부선 도로구역), 하천구역(구미천) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당, 대구은행, 26,335,000원, 2016-08-31)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 을3 (근저당, 김윤한, 60,000,000원) - 말소

* 갑6 (강제경매, 김* [권리자: 김형식], 16,900,000원) - 말소 (2025타경399 관련 기록)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.5. 등기부총채권액

총 채권액: 86,335,000원 (을1 + 을3)

3.6. 특이사항

별도등기: 등기부 상 별도등기 사항이 존재하나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되는 권리에 해당하므로 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근에는 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 제공합니다.

4.2. 유사 물건 매매 사례

* 도량아이센스 (2016년식, 전용 77.15㎡):

- 2026년 6월 거래: 20,000만원 (3층)

- 2025년 11월 거래: 20,000만원 (5층)

* 타 건축물 (1988년식, 전용 48.37㎡):

- 2026년 5월 거래: 4,000만원 (1층)

4.3. 시세 분석

"도량미소지움2단지"와 동일한 건축 연도(2016년)인 "도량아이센스"의 최근 매매 사례(2025년~2026년)를 보면, 전용면적 77.15㎡ (약 23.34평) 물건이 2억원에 거래되었습니다. 본건은 건물 면적이 59.98㎡ (약 18.15평)으로, 유사 단지의 실거래가격을 고려할 때 본 건의 감정가(1.8억원)는 현재 시세보다 낮을 가능성이 있습니다. 다만, 면적별 가격 편차가 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 내 위생, 급/배수, 화재, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 주변 환경

주변에 연립주택 단지가 밀집해 있으며, 남서측으로 하천(구미천)이 있어 산책 등 여가 활동이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 상, 본건 인근에 주거 환경에 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하천(구미천)이 있으나 이는 주거 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 등기부상 별도등기가 있으나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되는 권리사항으로 낙찰자에게 인수되지 않습니다. (확인 필요)

* 토지 이용 계획상 제한: 가축사육제한구역, 도로구역, 하천구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황은 파악되었으나, 임대 관계(임차인 거주 여부 등)가 미상인 점은 입찰 전 현장 조사를 통해 확인해야 합니다. 다만, 인수되는 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 건축된 "도량미소지움2단지" 내 도시형생활주택으로, 기본적인 주거 환경이 양호합니다. 교통이 편리하고 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 인수해야 할 부담이 없어 경매 진행에 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항과 별도등기 존재 여부에 대한 최종 확인은 필요합니다. 유사 단지 매매 사례를 볼 때 시장 가격이 감정가를 상회할 가능성이 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단지(2016년식)로 양호한 주거 환경 보유.

* 편리한 교통망과 생활 인프라.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없어 안전한 경매 물건.

* 유사 단지 매매가 대비 감정가 메리트 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 180,000,000원입니다.

최근 유사 단지("도량아이센스")의 전용면적 77.15㎡ 물건이 200,000,000원에 실거래된 점을 고려할 때, 본건(전용면적 약 18.15평)의 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 180,000,000원을 기준으로 하되, 최근 시장 거래 가격을 반영하여 185,000,000원 으로 제시합니다. (만 원 단위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.