나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100007 [1] 대구광역시 남구 대명동 457-8 대명드림힐츠 제6층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신세계 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "앞산네거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근으로 시내버스정류장 및 지하철 1호선 현충로역이 각각 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층 중 6층 702호로서, 외벽 : 석재타일 붙임, 스톤코트 등 마감 내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감 바닥 : 바닥재, 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

주거용 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스공급설비, 승강기 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100007 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 457-8 대명드림힐츠 제6층 제702호

용도: 오피스텔

감정가: 231,000,000원

토지면적: 46.15㎡ (약 13.96평)

건물면적: 81.20㎡ (약 24.56평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 은재식 (임차인 겸 채권자)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "앞산네거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량의 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 1호선 현충로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인접 도로로는 남측에 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건이 속한 대명 드림힐츠는 대구광역시 남구 대명동 457-8번지, 자유5길 58에 위치하며, 총 7층 규모의 철근콘크리트구조 건물입니다.

1.2. 권리분석

본건은 대구지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다. 등기부등본상 소유권 보존, 이전 내역과 함께 현대캐피탈 주식회사, 대구신용보증재단의 가압류가 등기되었으나 모두 말소되었습니다. 본건의 말소기준권리는 대구지방법원 2024카단35279 (현대캐피탈 주식회사 가압류)로 파악되며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황으로는 은재식 씨가 있으며, 보증금 185,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자는 2023년 10월 10일입니다. 배당신고일자는 2026년 1월 6일이며, '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 이는 은재식 씨가 낙찰자에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있음을 의미합니다. 그러나, 본 경매의 채권자 또한 은재식 씨이며, 강제경매 개시 결정 금액이 185,000,000원으로 임차인의 보증금과 일치합니다. 따라서, 경매 절차를 통해 은재식 씨의 보증금 전액이 배당받을 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

집합건물 등기부요약 상, 소유권은 박나은 -> 주식회사드림이엔씨건설 -> 강옥화 순으로 이전되었습니다. 강옥화 씨로부터 현대캐피탈 주식회사, 대구신용보증재단의 가압류가 있었고, 이후 은재식 씨에 의한 강제경매가 개시되었습니다.

* 임차인: 은

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2023-10-10

* 확정일자: 2023-10-10

* 배당신고일자: 2026-01-06

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 0원

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 대명동 일대는 주거지 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, "앞산네거리" 인근의 교통 요충지입니다. 오피스텔은 주거용으로 이용되고 있으며, 주변의 다양한 상업 및 편의시설을 통해 일상생활을 영위하기에 편리한 환경을 갖추고 있습니다. 지하철 1호선 현충로역을 중심으로 형성된 상권의 영향권 내에 있어 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 지하 1층, 지상 7층 건물 중 6층에 위치하며, 전용면적 81.20㎡ (약 24.56평) 규모입니다. 내부 마감은 벽지, 일부 타일, 바닥재, 새시 창호 등으로 되어 있습니다. 급배수 및 위생설비, 도시가스 공급설비, 승강기, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 주거 및 업무용으로 사용하기에 편리합니다. 인근에 대구남덕초등학교가 있어 교육 환경도 비교적 양호하며, 홈플러스 남대구점, 동대구농협하나로마트 대명점 등 쇼핑 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 은재식 씨의 존재입니다. 비록 현재 제공된 정보 상 인수 보증금이 0원으로 예상되지만, 임차인의 전입일자와 확정일자가 모두 2023년 10월 10일이고, 경매 신청인이자 채권자 또한 은재식 씨라는 점에서, 그의 보증금이 경매 절차를 통해 모두 변제받지 못할 경우 낙찰자에게 인수될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 또한, "임대관계: 미상"이라는 정보는 실제 거주 현황 및 기타 임대 관련 상세 정보를 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다. 토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 이는 일반적인 오피스텔 이용에 직접적인 제한을 가하는 사항은 아닐 것으로 판단됩니다. 주변에 노인 요양 시설 등이 일부 확인되나, 통상적인 의미의 혐오 시설은 소재하지 않는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 대명동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 지하철역과 주요 도로 접근성이 우수하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물의 구조 및 설비 상태도 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금 전액이 경매로 인해 변제될 것으로 예상되지만, 채권자 겸 임차인의 특수한 상황으로 인해 권리관계 확인에 신중을 기할 필요가 있습니다. 감정가는 2억 3천 1백만원으로 책정되었으나, 유사 오피스텔의 거래 사례가 검색 결과에서 명확하게 파악되지 않아 시세 비교 분석에는 다소 한계가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 남구 핵심 지역에 위치하여 주거 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 지하철 1호선 현충로역 및 주요 도로 접근성이 뛰어나 교통이 편리합니다.

* 건물은 주거용 오피스텔로서의 기본 기능을 충실히 갖추고 있으며, 전용 면적 81.20㎡로 비교적 넓은 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 채권자와 동일인이며 보증금 전액이 경매 절차에서 변제될 가능성이 높아 낙찰자가 인수할 보증금이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 231,000,000원입니다. 제공된 정보만으로는 본건과 동일하거나 유사한 건물의 최근 실거래가 데이터를 명확히 파악하기 어려운 상황입니다. 검색된 다른 오피스텔들의 시세가 본건의 감정가보다 낮은 경향을 보이나, 이는 건물 연식, 면적, 관리 상태, 정확한 입지 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인의 보증금 전액이 경매 절차 내에서 변제될 것으로 예상되므로, 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 보수적인 접근을 고려하여 감정가 수준인 231,000,000원 전후에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 법원 통계, 권리분석 결과, 현장 조사 결과, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.