나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50037 [1] 충청남도 태안군 태안읍 동문리 29-1 제1동 3층 302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해솔 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 소재 "백화초등학교" 북서측 인근에 위치하는 충청남 도 태안군 태안읍 동문리 29-1외 제1동 제3층 제302호로서, 주위는 중소규모 공동주택, 단독 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

북측 및 동측 인근으로 백화로 및 동평로가 통과하고 북서측 및 북동측 인근에 시내버스정 류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임 및 미장스톤 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 단위 세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 유사 사다리형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측의 진출입로를 통해 차량의 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 동문리 29-1 도시지역(2022-09-14), 제1종일반주거지역(2014-01-00), 가축사육제한구역(전부제한지역(가 축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(백화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 2) 동문리 29-2 도시지역(2022-09-14), 제1종일반주거지역(2014-01-00), 가축사육제한구역(전부제한지역(가 축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(백화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 진출입로로 이용 중인 현황 도로(동문리 371-9)는 사유지로 통행 제한 가능성, 그 밖의 법률관계 등은 별도 확인을 요함.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기 (대전지방법원 서산지원 태안군법원 2025카임4, 2025.4.29.자 등기) 있음. (임대차보증금 11,500만 원, 전입일 2023.4.21., 확정일자 2023.4.4.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2026타경50037 (1)

소재지: 충청남도 태안군 태안읍 동문리 29-1 제1동 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 4천 6백만원

토지면적: 77.57㎡ (약 23.46평)

토지지분: 77.5667㎡ (약 23.46평)

건물면적: 65.69㎡ (약 19.87평)

건물지분: 65.69㎡ (약 19.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 태안군 태안읍 동문리 소재 "백화초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

북측과 동측으로는 백화로와 동평로가 통과하며, 북서측 및 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 2필지 일단의 유사 사다리형으로 공동주택 건물의 부지로 이용 중이며, 남서측의 진출입로를 통해 차량으로의 접근이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(백화초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 압류(갑12, 태안군, 2025.09.12.)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리로서 매수인에게 인수되는 권리가 존재합니다.

* 임차인 현황:

임차인: 최은미

보증금: 1억 1천 5백만원

전입일자: 2023.04.21.

확정일자: 2023.04.04.

배당신고일자: 2025.04.29.

대항력: 있음

비고: 을구 순위 5번 주택임차권 등기 (2025.04.29.자)가 말소기준권리보다 선순위로 존재하며, 임대차보증금 1억 1천 5백만원 전액이 매수인에게 인수됩니다.

본 건의 등기부등본상 채권 총액은 1억 1천 5백만원입니다.

4. 상권분석

최근 인근 지역의 매매 정보에 따르면,

2026년 6월 23일에 거래된 반석2차 다세대주택(전용면적 22.08㎡)은 3,300만원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 전용면적(65.69㎡) 대비 평당 가격으로 환산 시 약 494만원/평 (면적당 약 149만원/㎡) 수준입니다.

다른 비교 대상인 남도주택(연립, 82.8㎡, 1994년식)은 7,200만원, 동원(연립, 80.86㎡, 1989년식)은 5,000만원에 거래되었으나, 건축 연도가 오래되었고 면적이 더 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 1억 4천 6백만원으로, 이는 면적당 약 222만원/㎡ (약 735만원/평) 수준입니다. 이는 인근 최근 거래 사례 중 면적 대비 최고가 거래인 반석2차보다 높은 가치로 평가되었음을 시사합니다. 다만, 해당 물건은 도시형생활주택으로, 비교 대상과의 차이점 및 전반적인 부동산 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 백화초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 내에는 기본적인 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변으로 주거 시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 최은미 씨의 보증금 1억 1천 5백만원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

또한, 건물 진출입로로 이용 중인 사유지(동문리 371-9)에 대한 별도 확인이 필요하며, 통행 제한 가능성 등 법률관계가 있을 수 있습니다.

현재 태안군 동문리 지역은 특별히 보고된 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 태안군에는 생활폐기물 소각시설 및 관련 시설이 존재하나, 본 물건지로부터 일정 거리 이상 떨어져 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지 조건 및 주변 환경이 양호한 도시형생활주택입니다.

그러나 대항력 있는 임차인으로 인한 1억 1천 5백만원의 보증금 인수 부담과 사유지 진출입로 관련 불확실성이 주요 리스크로 작용합니다.

따라서 해당 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 백화초등학교 인접 등 우수한 교육 환경.

- 주요 도로변에 위치하여 교통 접근성 양호.

- 도시형생활주택으로서의 수요 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가 1억 4천 6백만원에서 매수인이 인수해야 하는 임차인의 보증금 1억 1천 5백만원을 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

인수 보증금 1억 1천 5백만원을 고려할 때, 순수하게 매수인이 부담할 수 있는 가치는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 3천 1백만원이 됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 3천 1백만원으로 산정합니다. (총 예상 실투자금액: 입찰가 3천 1백만원 + 인수 보증금 1억 1천 5백만원 = 1억 4천 6백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.