나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12959 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 852 아산삼부르네상스더힐 110동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "아산남성초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 교육시설, 아파트단지, 공장, 창고, 주택, 상가 및 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 4층 405호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

일련번호(1) : 아파트 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 화재탐지·경보설비, 난방설비 등이 되어 있음. ※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 2필 1단의 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 북측으로 노폭 약 20m내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 25m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역(아산 신창 00아파트),중로1류 (폭 20m~25m)(중(보)1-15)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(중(집)2-112)(접합),가축사육제한구역 (2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 (2024-03-12)(아산남성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지(2) : 도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역(아산 신창 00아파트),중로1류 (폭 20m~25m)(중(보)1-15)(접합),가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경12959 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (제공된 정보에 따라 '농OOOOOOO'로 표기)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 852, 아산삼부르네상스더힐 110동 4층 405호

용도: 아파트

건물명: 아산삼부르네상스더힐

1.3. 면적 정보

토지 총면적: 43,331.80㎡ (단지 전체 면적으로 추정)

건물 전용면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

건물 지분 면적: 59.9345㎡ (전용면적과 동일)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 4층

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 215,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청남도 아산시 신창면 남성리에 위치하며, 아산남성초등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 교육시설, 아파트 단지, 공장, 창고, 주택, 상가 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 수준입니다.

가장 가까운 지하철 역은 신창역이며, 버스 또는 차량 이용이 일반적입니다.

2.3. 주변 시설

주요 인접 시설로는 아산남성초등학교가 있습니다.

주변에 아파트 단지, 공장, 창고, 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 및 다양한 업종의 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권이전(신탁등기말소)은 김진우 씨 명의로 2024년 5월 14일에 접수되었습니다.

말소기준권리인 근저당은 농업협동조합자산관리회사 명의로 2024년 5월 14일에 설정되었으며, 채권액은 178,200,000원입니다.

임의경매개시결정 또한 농업협동조합자산관리회사 명의로 2026년 1월 7일에 등기되었습니다.

등기부 채권 총액은 178,200,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (합계 0원).

별도의 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하고 있어, 주변 지역은 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

인근에 교육시설, 상가, 주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 상권으로 판단됩니다.

아산 삼부르네상스 더힐은 2024년 1월 입주를 시작한 신축 아파트 단지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 아파트 단지 내 편의시설 이용이 가능하며, 상가 및 주택 지역에 위치한 소규모 상점들을 이용할 수 있습니다.

아파트 단지 내에는 피트니스, 작은 도서관, 어린이집 등의 커뮤니티 시설이 조성되어 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 아산남성초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본 물건의 가장 중요한 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 아파트 소유주가 건물에 대한 소유권은 가지고 있으나, 해당 건물이 서 있는 토지에 대한 자신의 지분 소유권이 등기부에 명확히 설정되지 않은 상태를 의미합니다.

이로 인해 향후 재건축, 재개발 시 조합 설립이나 의사 결정 과정에서 문제가 발생할 수 있으며, 토지 소유주와의 분쟁 소지가 있습니다.

경매 낙찰 후 대지권 등기를 위한 별도의 절차 및 비용이 발생할 수 있으므로, 반드시 관련 법규 및 등기 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다.

만약 지상권이 실제로 존재하고 낙찰자가 이를 인수해야 한다면, 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 해당 지상권의 설정 목적, 범위, 존속 기간 등을 철저히 조사해야 합니다.

6.3. 건물 설비 점검 필요

현장 조사 시 폐문, 부재 등으로 인해 설비(위생, 급배수, 승강기, 난방 등)의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다.

낙찰 후 설비 수리 및 교체 비용이 발생할 수 있으므로, 사전에 전문가를 통해 설비 상태를 점검하는 것이 좋습니다.

6.4. 기타

임대 관계가 미상으로, 현재 거주자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아파트로서 기본적인 주거 가치는 갖추고 있으나, '대지권 미등기' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)'라는 중대한 하자 요소를 가지고 있습니다. 이러한 권리 관계의 불확실성은 향후 재산권 행사 및 거래에 있어 상당한 제약이 될 수 있으며, 이를 해소하기 위한 추가적인 시간과 비용이 요구될 수 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 감수할 수 있는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 현재 시세 등을 고려하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다. (단, 리스크 감안)

* 주거 편의성: 아파트로서 기본적인 주거 편의 시설 및 교육 시설(아산남성초등학교) 접근성이 양호합니다.

* 신축 아파트: 2024년 1월 입주가 시작된 신축 아파트 단지로, 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 대지권 미등기 및 지상권 인수 가능성 등 중대한 리스크 요소를 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

감정가 215,000,000원에서 권리 관계 불확실성으로 인한 가치 하락 요인을 고려하여, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

(예상 입찰가 산정 시, 해당 물건의 실제 시장가치, 유사 물건의 거래 사례, 권리 말소 및 등기 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시 대신, 산정 방식에 대한 가이드라인을 제공합니다.)

* 참고: 인수 보증금이 없으므로, 입찰가는 채권 총액(178,200,000원) 및 감정가(215,000,000원)를 참고하되, 상기 명시된 리스크 요인에 대한 추가 비용 및 가치 하락분을 반영하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.