나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10007 [1] 충청남도 천안시 서북구 차암동 53-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 차암동 '천안 제2 일반산업단지' 서측 및 남측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 공단 주변으로, 단독주택, 농경지, 중소형 공장 등이 혼재하는 근교 농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근토지까지 차량접근 가능하며, 버스정류장 소재지 및 지방도 및 간선도로 접근성, 대중교통 여건 참작시 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 완경사지로서, 전기타 상태임. 기호 2 : 사다리형의 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호 4 : 부정형의 평지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 지적도상 맹지임. 기호 2 : 본건 남측으로 폭 3미터 내외의 포장도로를 이용중임. 기호 4 : 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역(천안도시지역), 일반공업지역 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임. 기호 2, 4 : 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(2023-08-01)(자연취락지구30), 지구단위계획구역(천안 차암 도시개발구역) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(천안차암도시개발구역)<도시개발법>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 5. 그 밖의 사항 참조바람.

공부와의 차이

기호 1 : 공부상 전 이나 현황 전기타 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 5. 그 밖의 사항 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3 : 일반목구조 기타지붕(목구조) 단층 주택으로써 외 벽 : 비닐 사이딩 마감 등 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호 3 : 공부상 용도는 단독주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구분되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 5. 그 밖의 사항 참조바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 5. 그 밖의 사항 참조바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(감정평가서 상 ㄱ)및 수목 포함.
목록1:맹지,공부상 전이나 현황은 전 기타

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경10007 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 차암동 53-15

용도: 단독주택

감정가: 983,677,880원

토지면적: 1369.00㎡ (약 414.11평)

건물면적: 93.49㎡ (약 28.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 서북구 차암동 '천안 제2 일반산업단지' 서측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 공단 주변으로 단독주택, 농경지, 중소형 공장 등이 혼재하는 근교 농경지대입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 및 인근 토지까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 지방도, 간선도로 접근성을 고려할 때 대중교통 여건은 보통시됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 3미터 내외의 포장도로를 이용 중입니다. 다만, 목록1 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 일반공업지역, 가축사육제한구역 (목록1) / 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구, 지구단위계획구역(천안 차암 도시개발구역), 가축사육제한구역, 도시개발구역(천안차암도시개발구역) (목록2, 4)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권에 대한 언급이 있으나, 등기부등본상 을27 근저당권(2015-03-24, 천안우리신용협동조합)은 말소기준권리인 을24 근저당권(2015-03-19)보다 늦은 날짜로, 말소 대상에 해당합니다. 등기부상으로는 현재 인수할 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 말소기준권리: 을24. 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2015-03-19, 455,000,000원)

* 등기부채권 총액: 455,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타 권리: 을27. 천안우리신용협동조합 지상권 설정 (말소)

1.3. 상권분석

* 산업단지 인접: '천안 제2 일반산업단지' 인근에 위치하여 해당 산업단지 종사자들을 대상으로 한 임대수요가 있을 수 있습니다.

* 복합적 지역 특성: 단독주택, 농경지, 중소형 공장이 혼재된 지역으로, 개발 진행 중인 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 학교, 병원, 대형마트 등 구체적인 생활 편의시설 정보는 파악하기 어렵습니다.

* JSON 분석 (건축물):

* 건축물 대장상 주 용도는 단독주택입니다.

* 구조는 일반목구조, 지붕은 기타지붕(목구조)입니다.

* 총 연면적은 93.49㎡이며, 건물 승인일은 2010년 12월 08일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 (목록1): 목록1 토지는 공부상 전이며 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 감정평가서상 제시외 건물(감정평가서 상 ㄱ) 및 수목이 포함되어 있어, 이에 대한 추가 비용 또는 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 도시개발구역: 개발 진행에 따른 긍정적 요인이 될 수 있으나, 향후 개발 계획에 따라 건축 행위 등에 제한이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반공업지역, 자연녹지지역 등이 혼재되어 있어 향후 개발 방향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 쓰레기 처리 시설 인근 가능성: 천안시 서북구 지역의 소각 시설 및 매립장 관련 정보가 검색되므로, 정확한 위치 파악 후 악취, 소음 등 환경적 요인에 대한 검토가 필요합니다. (예: 천안시 서북구 백석동, 동면 수남리 등).

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안 제2 일반산업단지 인근에 위치한 단독주택으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 도시개발구역 내에 포함되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 일부 토지의 맹지 여부, 제시외 물건 포함, 복합적인 토지 이용 계획 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도시개발구역 내 입지: 개발 잠재력을 활용한 가치 상승 기대

* 산업단지 인접: 직주근접 수요를 통한 안정적인 임대수익 가능성

* 일괄매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리가 용이

* 정리된 권리관계: 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도 절차에 집중 가능

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 983,677,880원

* 현재까지 파악된 정보로는 주변 시세 비교 분석에 한계가 있습니다. 특히 단독주택의 경우 아파트보다 개별성이 강해 정확한 시세 산출이 어렵습니다.

* 주변 부동산 시장 동향 및 유사 물건 거래 사례 등을 추가적으로 조사하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으며, 구체적인 시장 상황 및 본건의 개발 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

* 맹지인 목록1 토지의 활용 방안 및 제시외 건물 처리 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.