나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50019 [1] 충청남도 당진시 읍내동 281-36 안신벽산그린빌 에이동 4층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한비 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 당진시 읍내동 소재 '당진시립중앙도서관' 북측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제302호로서 외벽: 드라이비트마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 '공동주택(다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2026타경50019 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 읍내동 281-36 안신벽산그린빌 에이동 4층 302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 97,000,000 원

* 토지면적: 54.25㎡ (약 16.4평)

* 건물면적 (전용면적): 74.30㎡ (약 22.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 당진축산업협동조합 (등기부 요약 기반)

* 건물명: 안신벽산그린빌A

* 사용승인일: 2008년 4월 2일

* 건물 규모: 지상 5층 중 4층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 전체 대지 면적: 434㎡ (약 131.3평)

* 전체 건축 면적 (연면적): 656.5㎡ (약 198.6평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 '당진시립중앙도서관' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통입니다.

* 도로상태: 남측으로 폭 약 8m 내외, 동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 구역이며, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약: 현재 등기부에는 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 설정 기록이 있으나, 대부분 말소 예정인 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리: 2021년 9월 24일 접수된 당진축산업협동조합의 근저당권(을5)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항 기반)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (최근 조사된 임차인 정보 미상)

* 임차인 정보는 미상이며, 금액이 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다.

* 기타 참고사항: 구체적인 임대 내역은 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2016년식 다세대주택 (스마트타운101동, 59.201㎡)이 2026년 4월 12,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 681만원)

* 1992년식 다세대주택 (미래스카이빌라B동, 41.03㎡)이 2026년 7월 4,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 322만원)

* 1983년식 연립주택 (시장, 54.81㎡)이 2026년 7월 4,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 271만원)

* 시세 동향 및 가격 적정성: 제공된 주변 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 건물의 신축 연도, 면적, 관리 상태에 따라 평당 가격 편차가 큰 것으로 나타납니다. 본건(2008년식, 74.30㎡)은 감정가 9,700만원(평당 약 431만원)으로, 신축 건물보다는 낮은 가격이나 오래된 구축 건물보다는 높은 가격대에 형성되어 있어 전반적인 시세 수준에 부합하는 것으로 판단됩니다. 다만, 당진시 부동산 시장 전반적으로 신축과 구축 간의 가격 양극화가 나타나고 있습니다 (출처:).

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 당진시립중앙도서관이 인근에 위치하며, 주택가 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 특이사항 및 주의사항: 구체적인 임대 내역이 미상으로, 관련 정보 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 현장 조사 및 지도상 주변 환경 분석 결과, 주거 지역 내에 위치하여 인근에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설의 입지는 제한될 수 있습니다.

* 기타 잠재적 리스크: 등기부상 채무 총액이 상당하며, 인수되지 않는 권리 내역을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 74.30㎡(약 22.5평)에 감정가는 9,700만원입니다. 2008년에 준공되어 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정으로 권리관계는 명확한 편입니다. 다만, 임대 내역 등 일부 확인이 필요한 부분이 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 낙찰 후 명도 및 추가적인 가치 상승 가능성을 고려한 투자가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 건물과 비교 시 가격 경쟁력이 있습니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 당진시의 지역 개발 및 일자리 증가는 주택 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다 (출처:).

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 감정가 9,700만원을 기준으로, 주변 실거래가 및 당진시 다세대주택 시장의 일반적인 거래 동향을 고려하였습니다. 신축 대비 연식, 시장 내에서의 위치 및 가치를 종합적으로 판단하여 보수적인 접근을 권장합니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

* 예상 입찰가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원. (본 물건의 감정가 9,700만원 대비 약 88% ~ 98% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.