나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15026 [1] 충청남도 예산군 덕산면 신평리 170-39 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 신평리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 면소재지 주변 상가지대로서, 서측 인근에「스플라스 리솜」이 소재함.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 남하향 경사지로서, 주된 용도는「상업용 건물 부지」이며, 일부는 현황「도로」 및「토지임야」상태임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지인 토지로서 현황「도로」를 통하여 접근하는 상태인 바, 공도와 연계되는 현황「도로」부지 들의 소유관계 및 통행과 관련된 사항 등을 확인하시기 바람.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(500m이내:소,말,젖소,양,사슴,염소,신양, 돼지,개,닭,오리,메추리)), 온천지구(덕산).

제시목록 외의 물건

본건물 뒷편으로 후첨「사진용지」와 같이 지상에「폐자재 및 쓰레기」등이 야적되어 있는 바, 입찰시 확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건의 지목은「대」이나, 일부는 현황「도로 및 토지임야」상태인 것으로 추정됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견「7. 그 밖의 사항」을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서, 외 벽: 외장석재 및 몰탈위페인트 등 마감, 내 벽: 몰탈위페인트 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

상업용 건물로서, 「일반건축물대장」상 제1,2종 근린생활시설 및 위락시설 용도임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재관련설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

옥탑, 가추, 벽체이용 창고, 샷시 등의 부합물은 건물 재조달원가 산정시 포함하여 평가 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임. ② 감정평가액의 산출근거 및 결정의견「7. 그 밖의 사항」을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-본 건 토지의 지목은 대지로 주된 용도는 상업용 건물 부지이며, 일부는 현황 도로 및 토지임야임
-본 건 토지는 지적도상 맹지인 바, 현황 도로를 통하여 접근하는 상태임(공도와 연계되는 현황 도로 부지들의 소유관계 및 통행과 관련된 사항 등을 확인요함)
-본 건 건물 뒷편 지상에 "폐자재 및 쓰레기" 등이 야적되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 홍성지원 2026타경15026 (1)

소재지: 충청남도 예산군 덕산면 신평리 170-39

용도: 위락시설, 제1종근린생활시설 외 3용도

감정가: 2,288,620,200원

토지 면적: 3,011.00㎡ (약 911.53평)

건물 면적: 2,317.52㎡ (약 699.98평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 대전서부새마을금고 (대OOOOOOOO)

특이사항: 공동 담보 물건

건축물명: 덕송프라자

1.2. 공부상 차이

토지의 공부상 지목은 대지이나, 일부는 현황 도로 및 토지 임야 상태로 추정됩니다.

1.3. 건물 구조 및 이용현황

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 건물

이용 상태: 상업용 건물로, 제1종근린생활시설 및 위락시설 용도입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 예산군 덕산면에 소재하며, 주변은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 면소재지 주변 상가지대입니다. 서측 인근에는 대규모 관광 시설인 '스플라스 리솜'이 위치하여 관광 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본 건 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 도로를 통해 접근 가능합니다. 다만, 공도와 연계되는 현황 도로 부지의 소유 관계 및 통행 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 지역), 온천지구(덕산)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2012년 6월 8일 접수된 대전서부새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 김동길

보증금: 3,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2024-12-17

비고: 대항력 없음.

* 김수호

보증금: 1,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2020-07-20

비고: 대항력 없음.

* 김평곤

보증금: 100,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 2017-03-30

비고: 대항력 없음.

* 윤순례

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-11

비고: 대항력 없음.

* 주은경

보증금: 10,000,000원

차임: 1,500,000원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

비고: 대항력 없음. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 덕산온천 관광지구 내에 위치하며, '스플라스 리솜'과 같은 대규모 관광 시설이 인접해 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설로서의 잠재력이 있습니다. 특히 위락시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능하여 다양한 사업적 기회를 모색할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 내에는 위생 및 급/배수설비, 화재 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변 관광지 및 편의시설로는 '스플라스 리솜' 내 편의시설, 식당, 노래주점 등이 있으며, 가까운 거리에 수덕사, 충의사 등의 관광 명소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 도로 문제: 토지가 지적도상 맹지이므로, 현황 도로의 소유 관계와 통행권 확보 방안에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 현황 용도와의 차이: 토지 공부상 지목은 '대지'이나 일부가 현황 '도로' 및 '임야' 상태인 점은 추후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 적치물 문제: 건물 뒷편 지상에 폐자재 및 쓰레기가 야적되어 있어, 현황 확인 및 처리 비용을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 불확실성: 임차인들의 임대 관계 및 보증금, 차임에 대한 세부 사항 확인이 필요하며, 특히 대항력이 없더라도 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 덕산온천 관광 중심지에 위치하여 관광 상업 시설로서의 높은 잠재력을 가지고 있습니다. '스플라스 리솜' 인접 등 입지적 장점이 분명합니다. 그러나 맹지 문제, 토지의 현황 용도와 공부상 지목의 차이, 건물 부지 내 적치물 등 해결해야 할 과제가 명확한 물건입니다. 철저한 현장 조사와 권리 관계 분석을 통해 리스크를 파악하고, 그에 따른 적정 가치 평가가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광 중심지 입지: 덕산온천 관광지구 내 위치하여 '스플라스 리솜' 등 주변 관광 시설과의 시너지 효과 기대.

* 복합 용도 가능성: 위락시설 및 근린생활시설로 활용 가능한 건물로서 다양한 사업 모델 적용 가능.

* 권리 관계 명확성: 매각으로 소멸되는 권리가 다수이며, 인수할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 2,288,620,200원입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가는 물건의 잠재적 가치와 위에서 언급된 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 분석, 현장 답사, 주변 시세 조사 등을 통해 적정 낙찰가 범위를 산정한 후 입찰에 참여하시기를 권고합니다. 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 범위에서 입찰가가 결정되는 경향이 있으나, 본 건의 특수성을 감안하여 전문가와 상담 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.