나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600062 [1] 대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 117동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 소재 '대전둔원중학교' 북측 인근에 위치하는 '큰마을아파트' 제117동 제4층 제407호로 주위는 공동주택, 각급학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지내로 차량진출입 및 주정차가 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 근거리에 대전지하철(탄방역)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 15층 건물중 제4층 제407호로, - 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감. - 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 대로에 북동측 및 남동측으로 소로에, 남서측으로 세로에 각각 접하며 단지내 진입도로를 통해 접근가능하며, 인접도로 상태는 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

1418번지: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01) 1458-1번지: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 사업지역기타(공동주택용지), 보행자전용도로(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2021-12-01)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600062 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 117동 4층407호

용도: 아파트

감정가: 385,000,000원

토지면적: 42.95㎡ (약 12.99평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 갈마동 소재 '대전둔원중학교' 북측 인근 '큰마을아파트' 117동 4층 407호에 위치합니다.

* 주변환경: 본건은 공동주택, 각급 학교, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 단지 내 차량 진출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 근거리에 대전지하철 탄방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 단지 서측으로 대로, 북동측 및 남동측으로 소로, 남서측으로 세로에 접하고 있어 차량 접근성이 무난합니다.

* 토지이용계획: 본 건이 속한 필지는 제3종일반주거지역이며, 둔산지구 택지개발사업 관련 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 공동주택 용지로 활용되고 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본 건은 임의경매로 진행 중이며, 등기부상 말소기준권리(을4: 하나은행 근저당, 2015-04-17 접수) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수할 권리는 없습니다. 채권 총액이 감정가를 초과하므로 정상적인 경매 절차대로 진행될 가능성이 높습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노승주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-19

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 손태웅(2012-07-10), 강미숙(2013-02-25), 노미하(2015-04-17 매매)

* 근저당: 하나은행(186,840,000원, 말소기준), 신한은행(120,000,000원, 말소), 주식회사부림케미칼(100,000,000원, 말소)

* 가압류: 롯데카드(15,530,545원, 말소)

* 임의경매: 주식회사부림케미칼(90,773,272원, 말소)

* 등기부채권 총액: 422,370,545원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 대전 서구 갈마동 큰마을아파트는 대단지 주거 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변에 학교 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높으며, 둔산지구 택지개발사업 지역에 포함되어 있어 상업 및 업무 기능과의 연계성도 양호합니다.

* 지역 내 주거 선호도가 높아 안정적인 시세 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 인근에 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 대전둔원중학교를 비롯하여 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하여 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 교통: 대전지하철 탄방역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 의료시설: (주변 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 주거지역의 수준을 갖춘 것으로 판단됩니다.)

* 주차: 대단지 아파트로서 단지 내에 충분한 주차 공간이 확보되어 있습니다. (총 주차 대수: 3020대)

* 건축 정보:

* 준공연도: 1995년 12월 (사용승인일 기준)

* 총 동수: 25동

* 총 세대수: 2910세대

* 최고 층수: 15층

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 확인 불가: 본 건은 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장 및 외부 관찰에 근거한 일반적인 내부 상황을 가정하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1995년 준공된 아파트로, 건축 후 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가: 본 건의 감정가(385,000,000원)가 최근 실거래가(84.94㎡ 기준 최대 375,000,000원)보다 다소 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치한 대규모 아파트 단지 내에 소재하며, 뛰어난 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대단지 아파트로서 실수요자들의 선호도가 높을 것으로 예상되며, 교통, 교육, 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능하며, 채권 총액이 감정가를 초과하여 일반 경매로 종결될 가능성이 높습니다. 다만, 현장 내부 확인이 이루어지지 않은 점과 아파트의 노후화는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 우수: 대전 중심권에 위치한 대규모 아파트 단지로, 지역 내 실수요자들의 높은 관심이 예상됩니다.

* 생활 편의성: 탄방역 역세권이며, 주변에 학교와 다양한 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 가격 경쟁력: 최근 실거래가와 비교 시, 적정 수준의 입찰가를 산정하면 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 동일 면적(84.94㎡) 최근 실거래가: 2026년 7월 1일 6층 375,000,000원, 2026년 7월 2일 9층 370,000,000원.

* 동일 면적(84.94㎡) 최근 전세가: 2026년 5월 8일 3층 28,000,000원, 2026년 5월 4일 3층 27,000,000원.

* 감정가: 385,000,000원.

* 시장가 대비 고려사항:

* 최근 실거래가 평균(84.94㎡ 기준): 약 372,500,000원.

* 본 건은 4층으로, 최근 거래된 6층, 9층보다는 낮지만, 3층 전세가를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

* 감정가는 최근 실거래가보다 높으나, 시장 상황 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 본 건의 경우, 인수할 보증금이 없어 입찰가에서 차감할 금액은 없습니다.

* 최근 실거래가 수준과 잠재적 리스크(내부 확인 불가, 노후화)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 실거래가 상단과 평균가 사이에서, 감정가보다는 낮은 선으로 입찰가를 고려합니다.

* 예상 입찰가: 370,000,000원 (삼억 칠천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.