나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50037 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 735-9 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시운감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 소재 "옥산면 행정복지센터"동측 인근에 위치하며, 주위는 면사무소등의 공공시설, 상가 및 주택등이 혼재하는 주거지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인일: 2007.09.06)중 제2층 제201호로서, 외벽: 치장벽돌 마감(일부 몰탈, 도장 마감 혼용) 등 내벽: 벽지 및 타일마감 등 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50037 (1)

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 735-9 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 83,000,000원

토지면적: 56.61㎡ (약 17.13평)

건물면적: 66.81㎡ (약 20.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 가락리 소재 "옥산면 행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 면사무소 등 공공시설, 상가 및 주택 등이 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준임.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통 수준임.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호로서, 사용승인일은 2007년 9월 6일임. 외벽은 치장벽돌, 몰탈, 도장 마감 등이 혼용되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호 등임.

현재 다세대주택으로 이용 중임.

기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

토지는 부정형의 평지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

북서측으로 폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)임.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 본건 건물 등기부상 소유권은 최수정에게 있으며, 2009년 11월 6일 임의경매로 인한 매각 기재가 있음.

* 말소기준권리인 논산계룡축산업협동조합의 근저당권(46,000,000원, 2009.11.06)보다 늦은 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 주택임차권(32,000,000원, 2025.03.14 접수, 확정일자 2017.12.11)은 말소 처리되었음.

* 본건 경매 신청 채권자인 김학선 외 3명의 강제경매(34,687,122원, 2026.01.14 접수)는 말소될 예정임.

* 충남신용보증재단의 가압류(23,458,323원, 2026.04.13 접수) 역시 말소될 예정임.

총 등기부채권액: 101,458,323원

임차인 현황:

* 임차인: 망김갑순의상속인 김

* 보증금: 32,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-14

* 확정일자: 2017-12-11

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소된 것으로 확인됩니다. 그러나 보증금 금액이 명시되어 있으므로, 배당 절차 및 실제 점유 관계를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

* 임차인: 최연우

* 보증금: 500,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2025-04-02

* 대항력: 없음.

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 "옥산면 행정복지센터" 인근에 위치하여 기본적인 공공시설 이용이 편리합니다. 면소재지 내에 위치하며 상가 및 주택이 혼재된 지역으로, 배후 수요가 확보되는 주거지역의 특성을 가집니다.

교통 접근성: 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 가능하여 생활권역 내 이동이 편리합니다.

상업 시설: 면소재지 내에 위치하므로 기본적인 상업 시설(마트, 편의점 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대규모 쇼핑 시설 등은 인근 도시 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

주변 시세: 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2023년 11월, 인근 지번(729-8)의 1992년식 다세대주택(전용면적 35.97㎡)이 40,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 본건(735-9, 2007년식, 전용면적 66.81㎡)은 비교 대상보다 신축이며 면적이 넓어 시세 차이가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 옥산면 행정복지센터, 면소재지 내 상가 및 편의시설 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

교육 시설: 주변 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성에 대한 구체적인 정보는 없으나, 면 소재지임을 감안할 때 단지 내 또는 인근에 위치할 가능성이 높습니다. (추가 확인 필요)

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

주거 환경: 주거지역 내 위치하며, 공공시설 및 상가와 혼재된 지역으로, 조용하고 쾌적한 환경이라기보다는 생활 편의 시설 접근성이 좋은 환경으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

가축사육제한구역: 토지이용계획상 '가축사육전부제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 가축 사육 관련 시설 설치는 불가능합니다. 이는 일반적인 주거용 물건에는 큰 영향을 미치지 않으나, 지역 개발 계획 시 참고할 사항입니다.

임차인 권리 관계: 임차인 김 은 대항력이 없으나 보증금이 32,000,000원으로 명시되어 있으며, 최연우 임차인은 대항력이 없으나 차임이 발생하는 월세 임차인입니다. 비록 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다. 특히 김 임차인의 경우, 전입일자(2025.03.14)와 확정일자(2017.12.11) 간의 시점 차이 및 말소된 주택임차권 등기 정보는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축 연도: 건물 준공 연도가 2007년으로, 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 시세 비교: 유사 면적의 신축 다세대주택에 대한 더 많은 거래 사례를 확보하여 시세와의 격차를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 옥산면 소재 다세대주택으로, 옥산면 행정복지센터 인근의 주거지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 물건입니다. 2007년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 인수되는 보증금이나 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 임차인들의 대항력이 없더라도 명도 과정에서의 잠재적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 하며, 주변 시세 대비 감정가 수준을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

소액 투자 가능성: 감정가가 83,000,000원으로, 상대적으로 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

양호한 입지: 면소재지 내 위치하여 행정복지센터, 버스정류장 등 편의시설 접근성이 좋음.

신축 건물: 2007년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 83,000,000원입니다.

주변 유사 부동산 매매 사례(1992년식, 35.97㎡ 다세대주택 40,000,000원)를 고려할 때, 본건(2007년식, 66.81㎡)의 신축 연식과 넓은 면적을 감안하면 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 임차 보증금은 없으므로, 낙찰가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 약 75,000,000원 내외에서 입찰을 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.