나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50058 [1] 충청북도 보은군 장안면 구인리 23-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 보은군 장안면 구인리 소재 "구인삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상 황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 "주거용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측 및 남측에서 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-06-13)(산업형), 가축사육제한구역(202 4-07-05)(일부제한구역(1,500m))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서, 외 벽 : 사이딩 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등임. 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도, 사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지붕에 설치된 태양광시설 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경50058 (1)

* 소재지: 충청북도 보은군 장안면 구인리 23-1 (구인길 19)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 138,154,000원

* 토지면적: 274.00㎡ (약 82.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 96.00㎡ (약 29.0평)

* 건물 제시외면적: 98.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 충북신용보증재단

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지붕에 설치된 태양광시설 매각 포함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 보은군 장안면 구인리 소재 "구인삼거리" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

토지 등기부상 소유권은 이광선에서 김재용으로 이전되었으며, 말소기준권리인 보은새마을금고 근저당(2018-05-04, 42,000,000원) 외 다수의 가압류 및 근저당이 존재하나, 강제경매개시결정(2026-01-15)으로 인해 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

건물 등기부상 소유권보존 후 토지와 동일한 권리관계가 확인됩니다.

등기부채권 총액은 75,754,979원입니다.

* 임차인 현황:

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (0원).

* 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 개요 부분에 언급되나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

본건 소재지는 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌 및 준농촌 지역의 특성을 보입니다. 상업 시설보다는 주거 기능 위주의 환경입니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설:

주변 편의시설은 중심지까지 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교육시설:

인근 주요 교육시설로는 장안초등학교 등이 있으나, 도보 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 혐오시설:

본건 주변에 인접한 대규모 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 리스크:

임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금이나 임차료에 대한 추가적인 확인 및 부담이 발생할 수 있습니다.

* 기타 리스크:

제시외 건물과 태양광 시설이 일괄 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 명확한 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청북도 보은군 장안면의 단독주택으로, 일반적인 농촌 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지와 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 감정가는 138,154,000원입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 미상이라는 점은 주요 확인 사항입니다. 제시외 건물 및 태양광 시설 포함 여부는 명확히 고지되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 장점:

- 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권 확보 가능.

- 제시외 건물 및 태양광 시설 포함으로 추가적인 가치 상승 잠재력.

- 농촌 지역의 조용한 주거 환경.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

보은군 장안면 지역의 단독주택 시세는 대지면적, 건물 연식 및 상태 등에 따라 편차가 크지만, 대체로 1억 2천만원에서 1억 8천만원 사이에서 거래가 형성되는 것으로 파악됩니다.

감정가 138,154,000원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위:

임대차 관계 미상이라는 리스크와 함께, 제시외 건물 및 태양광 시설 포함이라는 긍정적 요소를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 1억 2,500만원 ~ 1억 5,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 임차인 관련 추가 정보 확인 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.