나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경2 [1] 강원특별자치도 홍천군 내촌면 화상대리 460-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 내촌면 화상대리 소재 "어은골" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 기준시점 현재 사다리형 완경사지를 평탄하게 조성한 단독주택 건부지임. 기호(5): 기준시점 현재 부정형 완경사지의 도로임.

인접 도로상태

기호(1,2): 본건 기호(5)를 통하여 출입 가능함. 기호(5): 본건 북측에 소재하는 노폭 약3~4M 내외의 아스콘포장 및 비포장 도로와 접하며, 본건이 노폭 약3~4M 내외의 아스콘포장 및 비포장 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2,5): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(내촌042), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 일반철골구조 징크판넬지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호임. 기호(4): 일반철골구조 징크판넬지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호임.

이용상태

기호(3): 단독주택(1층: 주방 및 거실, 방, 욕실, 보일러실 등, 2층: 방)으로, 장기간 방치된 상태임. 기호(3): 단독주택(1층: 주방 및 거실, 방, 욕실, 보일러실 등, 2층: 방)으로 이용중임.

설비내역

기호(3): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있으나, 장기간 방치상태로서, 사용가능 여부 등은 별도의 재확인을 필히요함. 기호(4): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
목록3 : 장기간 방치상태로 사용가능여부는 별도 확인필요함
2026. 5. 8.자 오태웅으로부터 유치권(공사대금 422,000,000원)신고 있으나 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2026타경2 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 공OOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 강원특별자치도 홍천군 내촌면 화상대리 460-7

용도: 단독주택

토지면적: 1117.00㎡ (약 337.9평)

토지지분: 661.012㎡

건물면적: 131.80㎡ (약 39.8평)

건물지분: 131.8㎡

매각대상: 토지지분/건물전체매각

일괄매각: 포함

1.3. 감정가

감정가: 393,006,500원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 내촌면 화상대리 소재 "어은골" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(1000m 이내 돼지, 개, 닭, 오리), 가축사육제한구역(100m 이내 양, 사슴, 소, 말), 가축사육제한구역(130m 이내 양, 사슴, 소, 말), 가축사육제한구역(2000m 이내 돼지, 개, 닭, 오리), 가축사육제한구역(250m 이내 젖소), 가축사육제한구역(단독주택 경계 300m 이내 돼지, 개, 닭, 오리), 가축사육제한구역(단독주택 경계 500m 이내 돼지, 개, 닭, 오리) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 요약에 따르면, 본건에는 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2024년 8월 30일 접수된 공주신용협동조합의 근저당권(을5)입니다.

등기부채권 총액은 328,777,573원이며, 모든 가압류 및 근저당권은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 지상권 관련 사항은 해당사항 없습니다.

3.3. 유치권 분석

목록3 및 물건명세서에 따르면, 오태웅으로부터 2026년 5월 8일자 공사대금 422,000,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었습니다.

그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태이므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 이는 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크 중 하나입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 홍천군 내촌면 화상대리는 전형적인 농촌 지역으로, 주거지로는 단독주택과 농경지, 임야가 혼재되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주의 상권이 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

소재지 설명을 볼 때, 도심지의 편리한 생활 인프라보다는 자연 친화적인 환경을 갖춘 지역으로 판단됩니다. 인근 "어은골"이라는 명칭은 자연 경관이 좋을 가능성을 시사합니다. 다만, 도심의 편의시설 접근성은 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

건물명세서에 따르면, 건물(기호 3)은 장기간 방치된 상태로 사용 가능 여부 및 설비의 정상 작동 여부는 별도의 확인이 반드시 필요합니다. 상당한 수준의 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

6.2. 유치권 리스크

앞서 언급된 422,000,000원의 유치권 신고는 본건의 가치를 크게 훼손할 수 있는 중대한 리스크입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 후 추가 비용이 발생하거나, 경우에 따라서는 낙찰 자체가 무효화될 수도 있습니다.

6.3. 토지 지분

토지 전체 면적 1117.00㎡ 중 경매로 매각되는 지분은 661.012㎡입니다. 이는 토지 전체 면적의 일부만 매각 대상이 됨을 의미하므로, 향후 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군의 조용한 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 두 동의 건물은 잠재적 가치를 지니고 있으나, 장기간 방치된 건물 상태와 특히 성립 여부가 불분명한 고액의 유치권 신고는 매우 큰 위험 요소입니다. 철저한 현장 확인과 유치권 관련 법률 검토 없이는 입찰을 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 전원생활 또는 주말주택 부지로 활용 가능성.

* 상당한 수준의 리모델링을 통해 가치 상승 기대.

* 유치권 문제가 해결될 경우, 감정가 이하의 가격으로 취득 기회.

9. 예상 입찰가

본 건은 장기간 방치된 건물 상태와 가장 큰 리스크인 성립 여부가 불분명한 422,000,000원의 유치권으로 인해 매우 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 부동산 시장 정보를 직접적으로 분석할 수 없는 상황에서, 제공된 감정가 393,006,500원을 기준으로 판단합니다.

유치권이 유효할 경우, 본 건의 실질적인 취득 비용은 감정가를 훨씬 상회할 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 유치권의 성립 여부 및 처리 방안에 대한 명확한 확인이 최우선입니다.

만약 유치권이 무효로 판명되거나, 낙찰자가 부담하지 않아도 되는 조건으로 경매가 진행된다는 전제 하에, 리스크를 반영한 보수적인 입찰가 산정을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 290,000,000원

이 가격대는 감정가의 약 63% ~ 74% 수준이며, 이는 상당한 수리비와 향후 발생할 수 있는 제반 비용을 고려한 것입니다.

본 예상 입찰가는 객관적인 시세 자료 부족 및 중대한 권리상의 불확실성을 전제로 한 것이므로, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 자문을 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.