나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50104 [1] 경기도 시흥시 신천동 858 나동 5층509호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부림 · 평가일 2026.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 신천동 소재 '서해선 신천역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 서해선 신천역이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층 509호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

본건 공부상 '나동'은 건물외관표기상 '102동'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 "나동"이나, 건물외벽에 "102동"으로 표시되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2026타경50104 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 신천동 858 나동 5층509호

* 도로명 주소: 경기도 시흥시 신천로44번길 17 (신천동)

* 용도: 아파트

* 감정가: 221,000,000원

* 면적

* 토지 면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

* 건물 면적: 62.10㎡ (약 18.79평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복 사건

* 주의사항: 공부상 '나동'이나 건물 외벽에는 '102동'으로 표기되어 있어 현장 확인 필요.

* 건물 정보 (건축물대장 기반)

* 건물명: 동진아파트

* 사용승인일: 1965년

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 5층

* 총 가구수: 240가구

* 총 주차대수: 0대 (주차 공간 부족 심각)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 신천동 소재 '서해선 신천역' 남동측 인근

* 주위 환경: 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역

* 교통:

* 차량 접근 가능하며 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연계됨.

* 대중교통: 서해선 신천역 도보 이용 가능, 인근 다수의 버스정류장 소재. 대중교통 여건은 보통 수준.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정)

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (접수일자: 2018.09.27)

* 등기부 채권 총액: 349,974,207원

* 주요 권리 내역 (말소 예정)

* 소유권 이전: 유진종(2004.04.30), 김향진(2011.06.20), 김형배(2018.09.27)

* 근저당: 한국자산관리공사(113,300,000원), 대구은행(120,000,000원)

* 가압류: 엠지캐피탈, 웰컴저축은행, 신한카드, 경기신용보증재단, 케이비캐피탈 등 다수

* 강제경매: 엠지캐피탈 (본건 사건)

* 임의경매: 주식회사아이엠뱅크

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-12-06

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 0원 보증금 및 차임, 확정일자 미기재 등 특이사항이 존재하므로 명도 진행 시 세부 내용 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 지역 상권이 형성되어 있습니다.

* 서해선 신천역 역세권에 속하여 유동인구 확보 및 상업 활동이 용이한 입지입니다.

* 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 식당, 생활 서비스 업종이 주를 이루는 상권으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 서해선 신천역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 우수합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적 시설은 별도 확인 필요)

* 교육시설: 신천초등학교, 신천중학교, 소래고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (구체적 거리는 별도 확인 필요)

* 주변 환경: 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1965년 사용 승인된 건물로, 60년 이상 경과하여 상당한 노후화가 진행되었습니다. 리모델링 또는 보수 관련 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 극심한 주차 공간 부족: 건축물대장상 총 주차대수가 0대로 명시되어 있어, 실거주 시 주차 문제로 인한 불편이 매우 클 것으로 예상됩니다. 이는 해당 물건의 가치를 크게 하락시키는 요인입니다.

* 동 명칭 불일치: 공부상 '나동'이나 건물 외벽에 '102동'으로 표기된 점은 혼란을 야기할 수 있으며, 현장 방문 시 반드시 육안으로 확인해야 합니다.

* 도로 상황: 토지이용계획상 소로 1, 2, 3류에 접해 있어 일부 구간의 도로 폭이 좁을 가능성이 있어 차량 통행에 불편이 있을 수 있습니다.

* 중복 사건: 본건은 중복 사건으로 진행 중이므로, 다른 경매 절차와 연계하여 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 채무 규모: 등기부 채권 총액이 감정가 대비 높아, 권리 관계 및 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서해선 신천역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 1965년 준공된 극심한 노후 건물, 0대의 주차 대수, 공부상 동 명칭 불일치 등 다수의 심각한 단점을 내포하고 있습니다.

* 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 분석되나, 건물 상태 및 주차 문제는 실거주나 투자 목적으로 활용하기에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 중복 사건 진행 및 동 명칭 오류 등은 철저한 현장 조사와 추가 정보 확인을 필수적으로 요구하는 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서해선 신천역 도보 이용 가능한 역세권으로, 꾸준한 임대 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 노후화 및 주차 문제 등 단점들로 인해 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 리모델링/보수 비용은 반드시 감안해야 함)

* 지역 개발 잠재력: 시흥시 신천동 일대의 도시 정비 및 재개발 가능성을 고려한 장기적 관점의 투자 가치를 평가해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 인수 보증금 합계는 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가(221,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 건물의 심각한 노후화 및 주차 문제로 인한 가치 하락 요인, 잠재적 리모델링 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 보수적인 투자 전략으로 판단됩니다.

* 상세한 예상 입찰가 산정은 반드시 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 부동산 시세 분석, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 검토한 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.