나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50123 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 913-4 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 동측 인근에 위치하는 다세대주택 제3층 제301호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장 및 지하철역(사리역:수인분당선)까 지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 지상3층 건물 내 제3층 제301호로서 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오중)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(본오예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관 리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법 >, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025 .8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기타 : 본건은 현장방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 건물개황도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을 수 있 으니 경매시 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 발코니(샤시조) 포함하여 평가됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 안산지원 2026타경50123 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 913-4 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.08㎡ (약 12.41평)

토지지분: 41.08㎡ (약 12.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.17㎡ (약 23.95평)

건물지분: 79.17㎡ (약 23.95평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축년도: 1991년 (사용승인일 1991.07.05)

구조: 철근콘크리트구조 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 내 3층 301호

외벽: 치장벽돌 마감 등

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비: 위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장 및 지하철역(사리역: 수인분당선)까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통입니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 현재 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원 강제경매개시결정(2026타경50123)으로, 접수일자는 2026년 1월 14일입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매수인 인수 권리

본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 11번 주택임차권: 권리자 박병정, 권리금액 165,000,000원, 접수일자 2024년 9월 6일. 말소: 인수.

- 비고: 전입일자 2022년 3월 4일, 확정일자 2022년 1월 26일.

- 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 임차보증금 잔액 85,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

- '임차인 현황'에 기재된 '인수 보증금 합계: 0원'은 배당을 통한 전액 변제를 가정한 것으로 보이나, 물건명세서 상의 '잔액 인수' 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

3.4. 채권자 정보

경매 채권자는 박OO이며, 강제경매 신청 금액은 165,000,000원입니다. 이는 임차인 박병정의 주택임차권 금액과 동일한 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택지대에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 "본원초등학교"와 인근에 위치하며, "본오중학교", "본오예원유치원" 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 가능성

을구 11번 박병정 임차인의 보증금 85,000,000원의 잔액 인수 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분은 낙찰 후 추가적인 인수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 현황과 공부상 차이

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가했으며, 건물 개황도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 의거 작성된 것으로, 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 시 유의해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 평가

제시외 건물 발코니(샤시조)가 본건 건물 면적에 포함되어 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, "본원초등학교" 인근의 주거 환경 및 "사리역" 이용 가능성이 장점입니다. 그러나 을구 11번 주택임차인의 보증금 85,000,000원 잔액 인수 가능성이라는 매우 중요한 권리상 리스크를 내포하고 있습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 총 금액을 증가시킬 수 있는 요인이므로, 철저한 권리 분석과 함께 배당표 확정 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 상록구 본오동 지역의 주거용 부동산 투자 기회.

* 초등학교 및 지하철역 인근의 양호한 입지 조건.

* 본건 물건의 면적(약 23.95평)과 층수(3층) 고려 시 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 150,000,000원에서, 매수인이 인수해야 할 수 있는 임차보증금 잔액 85,000,000원을 제외하여 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 65,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 가치(감정가 150,000,000원)에서 인수 가능한 보증금(85,000,000원)을 차감한 금액입니다.

매수인은 총 65,000,000원(입찰가) + 85,000,000원(인수 보증금) = 150,000,000원 이상의 총 지출을 고려해야 합니다.

실제 입찰 시에는 최신 배당표 및 법원 공고 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.