나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43310 [1] 경기도 평택시 지산동 857-11 지산동857-11외1필지도시형생활주택및오피스텔주건축물제1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 '송탄역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용빌딩, 주거용빌딩 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제5층 제501호로서 외벽: 치장벽돌 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급·배수시설, 개별난방설비, 승강기 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 각각 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 평택지원 2025타경43310 (1)

1.2. 소재지: 경기도 평택시 지산동 857-11번지, 지산동 857-11외1필지 도시형생활주택 및 오피스텔 주건축물제1동 5층501호

1.3. 토지정보

1.3. 1.토지면적: 18.79㎡ (약 5.68평)

1.3. 2.토지지분: 18.79㎡ (약 5.68평)

1.3. 3.토지제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물정보

1.4. 1.건물면적(전용면적): 49.01㎡ (약 14.83평)

1.4. 2.건물지분: 49.01㎡ (약 14.83평)

1.4. 3.건물제시외면적: 0.00㎡

1.4. 4.건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 501호

1.4. 5.건축년도: 2014년

1.4. 6.총 건물면적(연면적): 986.84㎡ (약 298.52평)

1.4. 7.대지권 면적: 272㎡ (약 82.28평)

1.5. 감정가: 156,000,000원

1.6. 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치: 경기도 평택시 지산동 '송탄역' 동측 인근에 위치합니다.

2.2. 주위환경: 근린생활시설, 업무용빌딩, 주거용빌딩 등이 혼재하는 지역입니다.

2.3. 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 송탄역 역세권에 위치합니다.

2.4. 도로상태: 동측 및 북측으로 각각 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2025년 12월 30일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정(갑11)입니다.

3.2. 인수되는 권리:

* 을7 (주택임차권): 임차인 김경호. 보증금 150,000,000원. 2022년 12월 19일 전입, 2022년 11월 18일 확정. 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 특이사항: 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인 김경호의 보증금 150,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 송탄역 인근의 일반상업지역으로, 근린생활시설, 업무용빌딩, 주거용빌딩이 혼재되어 있습니다.

4.2. 건물 용도: 본건 건물은 다세대주택(원룸형) 및 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔)로 복합 이용이 가능합니다. 현재는 다세대주택으로 이용 중입니다.

4.3. 주변 환경: 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통: 송탄역 이용이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설: 주거지 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육시설: 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 교육 환경을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김경호의 보증금 150,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 시세보다 높아질 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한:

* 가축사육제한구역

* 비행안전제5구역

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (이 구역의 경우, 매수 후 허가를 받아야 하므로 거래에 제약이 있을 수 있습니다.)

6.3. 건축 연도: 2014년 준공으로, 신축 건물 대비 노후화 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 혐오시설: 주변 검색 결과, 별도의 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 비행안전구역 및 소음대책구역에 해당하여 이에 대한 간접적인 영향을 고려할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치한 일반상업지역 내 다세대주택으로, 입지적 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인 김경호의 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 비행안전구역 등 공공 관련 제한 사항이 존재하여 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 임차인과의 원만한 협의 또는 명도 절차가 필수적이며, 인수하는 보증금을 감안한 수익성 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자포인트

* 송탄역 인근 역세권 입지로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 일반상업지역 내에 위치하여 상업시설과의 연계성이 좋습니다.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 복합 건물로 다양한 용도 활용 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 156,000,000원이며, 최근 매매 사례를 바탕으로 추정되는 시세는 전용면적 49.01㎡ 기준 약 94,000,000원 수준으로 분석됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인 김경호의 보증금 150,000,000원을 인수해야 하는 권리가 존재합니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 실제 총 매수 비용은 입찰가 + 150,000,000원이 됩니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 추정 시세 범위 내에서 산정합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 이 가격으로 낙찰받더라도 총 매수 비용이 240,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 상승하게 되어, 현재 시세 및 감정가를 초과하는 매우 높은 금액이 됩니다.

따라서, 입찰 시에는 150,000,000원의 보증금 인수 리스크를 충분히 인지하고, 명도 비용, 수리비, 취득세 등 제반 부대 비용을 고려하여 최종 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 보증금 인수 부담이 매우 커 투자 수익률 확보가 어려울 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.