나이스옥션 법원경매 성남 2026타경5 [1] 경기도 광주시 신현동 478-14 엔떼빌플러스 106동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서연 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 '강남300CC' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (경사지붕) 4층 건 내 2층 201호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 '다세대주택'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신현동 478-14 :계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경5 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 478-14 엔떼빌플러스 106동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 230,000,000원

토지면적: 67.88㎡ (약 20.54평)

토지지분: 67.875㎡ (약 20.54평)

건물면적: 61.93㎡ (약 18.74평)

건물지분: 61.93㎡ (약 18.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 경기도 광주시 신현동에 위치하며, '강남300CC' 남서측 근거리에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경: 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 6미터 도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 5월 13일 접수된 국민은행 근저당권 (금액 44,000,000원) 입니다.

소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 각종 근저당권, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 토지 별도등기 을구 7번 구분지상권설정등기(2022.3.30. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

채무 총액: 등기부상 채권 총액은 167,154,205원 입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 5월 4일, 70.17㎡ 면적의 '블리스타운(C동)'이 320,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 456만원)

* 2026년 5월 1일, 84.74㎡ 면적의 '보헤미안C동'이 465,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 549만원)

시세 동향: 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 가격은 약 450만원에서 550만원/㎡ 수준을 형성하고 있습니다. 본건의 감정가(230,000,000원) 대비 최근 시세는 더 높은 수준으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 권리: 토지에 대한 구분지상권(2022.3.30. 등기)이 매수인에게 인수됩니다. 이 구분지상권의 구체적인 내용과 효력 범위에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 주요 위험 요소입니다.

임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자가 있는 경우 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 최근 거래된 유사 물건들의 시세 대비 감정가가 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 특히, '강남300CC' 인근이라는 입지적 장점이 있습니다. 그러나 토지에 대한 구분지상권이 말소되지 않고 인수된다는 점은 상당한 위험 요소이므로, 입찰 전 해당 권리의 구체적인 내용과 가치에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 시세 대비 낮은 감정가: 유사 물건의 시세보다 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 강남300CC 인근 입지: 골프장 인근이라는 점이 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 비교적 명확합니다. (단, 인수되는 권리 제외)

1.8. 예상 입찰가

현 시세기준으로 분석한 결과, 본건의 예상 시세는 약 250,000,000원에서 310,000,000원 수준으로 파악됩니다. 그러나 토지에 대한 구분지상권 인수라는 중대한 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 해당 위험 요소를 감안하고 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보를 목표로 할 경우, 예상 입찰가는 약 250,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰 시에는 인수되는 구분지상권의 내용을 반드시 확인하고, 이에 따른 가치 변동을 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.