나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30039 [1] 경기도 부천시 오정구 원종동 272-10 한울아파트 2층에이동204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재 지하철 원종역 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재 하는 등 제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2018.10.22인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건내 2층 에이동204호로서 외 벽 : 일부 석재붙임 및 몰탈위페인팅 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 난방설비와 가스설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 장방형의 토지로서 공동주택과 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 남측과 동측으로 각각 노폭 약15미터, 6미터 내외의 포장도로 에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(원종역세권 지구단위계획 구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025. 8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30039 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 272-10 한울아파트 2층 에이동204호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 12.87㎡ (약 3.89평)

* 토지지분: 12.87㎡ (약 3.89평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 64.71㎡ (약 19.58평)

* 건물지분: 64.71㎡ (약 19.58평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 건축물 사용승인일자: 2018년 10월 22일

* 건물 규모: 11층 건물 내 2층

* 건축물 용도 (건축물대장): 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 (전유부: 오피스텔)

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(원종역세권), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

1.1. 입지조건

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 원종동 272-10 한울아파트 2층 에이동204호

* 주위 환경: 본건은 지하철 원종역 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하여 주거 및 상업 혼합 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통 상황: 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역(원종역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 무난한 편임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 26일 접수된 고양시산림조합 근저당권 (180,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 곽 (전입 2025-12-15)

* 보증금: 0원

* 차임: 5,000,000원

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 미반환 위험은 낮으나 차임 연체 등 계약 관계 확인 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사(이일호) (전입 2023-08-02, 확정 2023-07-11)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 등기부상 주택임차권(을3)이 있으나 말소 예정으로 표시되어 있음. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태로, 해당 보증금은 HUG가 채권자로서 회수하는 절차가 진행될 것으로 예상됨. 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없음.

* 총 채권액: 570,000,000원 (근저당 180,000,000원 + 근저당 150,000,000원 + 강제경매 240,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 순위 3번 주택임차권등기는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 것으로 판단됨.)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

* 주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 원종역 역세권이라는 지리적 이점이 있어 유동 인구 및 잠재 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 원종역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역 지정: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 중에 있습니다. 낙찰자는 잔금 납부 시 관련 허가를 받아야 할 수 있으므로, 허가 절차 및 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 되어 있으며, 임차인 이일호 씨의 보증금 240,000,000원에 대해 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 이는 HUG가 해당 임차 보증금을 책임지고 말소시키는 절차를 진행하고 있음을 의미합니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있어, HUG의 정확한 인수 조건 및 말소 처리 과정을 재확인할 필요가 있습니다.

* 높은 채무 총액: 총 채권액 570,000,000원은 감정가 272,000,000원에 비해 현저히 높아, 채무 이행을 통한 경매 취하 가능성은 낮으나, 채무 규모 자체가 경매 시장에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 오정구 원종동 소재의 오피스텔로, 지하철 원종역 인근에 위치하여 교통이 편리하며 2018년 준공으로 비교적 신축입니다. 주위 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, HUG 관련 보증금 및 말소 동의 확약서 제출 등 특수 물건으로서 추가 확인이 필요합니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 잔금 납부 시 허가 절차가 요구될 수 있습니다. 감정가 대비 높은 채무 총액은 경매 낙찰가에 영향을 줄 수 있으며, 입찰 전 권리 관계 및 허가 구역 지정 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 원종역 초역세권으로 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 임대 또는 거주가 용이합니다.

* 시세 분석 기반 투자: 최근 실거래가를 바탕으로 감정가 및 예상 입찰가를 산정하여 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2024년 12월: 275,000,000원 (65.25㎡)

* 2025년 12월: 270,000,000원 (64.71㎡)

* 2026년 5월: 275,000,000원 (65.25㎡)

* 평균 매매가 (64.71㎡ 기준): 약 273,333,333원

* 감정가: 272,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 없음)

* 시세 및 권리 분석 종합: 본건의 최근 매매가는 평균 약 273,333,333원 수준이며, 감정가는 272,000,000원입니다. 이는 시세와 감정가가 거의 일치하거나 시세가 다소 높은 수준임을 보여줍니다. 권리 분석상 인수할 임차 보증금은 없으나, 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 관련 특이사항을 고려해야 합니다. 현재 채무 총액이 매우 높아 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상되나, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하에서 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.