나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50104 [1] 경기도 화성시 정남면 발산리 490-12 동남훼미리아파트 103동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 발산리 소재 "정남초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 농경지, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하여 인근으로 간선도로와 노선버스정류장이 소재하여 제반 광역적 도로접근성은 및 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건 내 제1층 제101호로서 외벽: 몰탈 위 페인트마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

복도식 아파트 1개호로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

난방설비, 승강기설비, 위생설비, 급배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

490-12, 491 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트) 538 : 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.

공부와의 차이

특기사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 현장조사시 점유자부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 외관탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50104 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

작성일: 2026-10-15 (물건명세서 참고사항)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 정남면 발산리 490-12 동남훼미리아파트 103동 1층101호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건 내 제1층 제101호

이용 상태: 복도식 아파트 1개호로 이용 중 (후첨 내부구조도 참조)

설비 내역: 난방설비, 승강기설비, 위생설비, 급배수설비 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 133,000,000원

토지 면적: 48.10㎡ (약 14.55평)

토지 지분: 48.1025㎡ (약 14.55평)

건물 면적: 49.92㎡ (약 15.11평) - 전용면적으로 추정

건물 지분: 49.92㎡ (약 15.11평)

(총 아파트 단지 규모에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 발산리 소재 "정남초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로와 노선버스정류장이 소재하여 제반 광역적 도로 접근성 및 대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023-07-10 접수, 태안농업협동조합 근저당권 (48,000,000원)

현재 진행 중인 경매는 2026-01-09 접수된 전경호의 강제경매 (51,749,862원)입니다.

등기부상 소유권 변동은 2008년 동남종합건설, 김철구를 거쳐 2022년 11월 30일 윤승기에게 매매로 이전되었습니다.

총 채권액 (말소기준권리 포함): 48,000,000원 (근저당권)

3.2. 임차인 현황

임차인: 윤

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-09-30

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상이나, 등기부상 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없습니다. (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-09-30, 대항력 없음으로 명시됨)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 말소되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 일반적으로 아파트 경매에서는 해당 사항이 드물며, 본건은 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

주위 지역의 특성상 농경지, 공장 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거지 상권과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

5.2. 교육시설

"정남초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(490-12, 491)는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

또한, 외국인 등 특정 대상자의 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 건축 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역입니다 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25.).

일부 토지(538)는 자연녹지지역에 포함되며, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당합니다.

6.2. 내부확인 불가

현장 조사 시 점유자 부재로 내부 확인이 불가하여 건축물대장 및 외관 탐문에 의존하였으므로, 실제 내부 상태 및 이용 현황은 다를 수 있습니다.

내부 구조 및 마감 상태, 관리 상태 등을 반드시 직접 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경

주위 환경으로 농경지, 공장이 혼재하고 있어, 이러한 환경이 민감하신 분들에게는 고려 사항이 될 수 있습니다. 명확한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 정남면 지역에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 3,300만 원입니다.

주변 환경은 주거, 농경지, 공장이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준으로 평가됩니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 임장 시 내부 상태 확인 및 주변 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

토지거래허가구역으로 외국인 등이 주택이나 아파트를 취득할 경우 허가를 받아야 합니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가 대비 면적 (1억 3,300만 원에 약 15평 아파트).

인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

주변 개발 가능성 및 지가 상승 잠재력 (화성시의 성장 가능성).

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본건의 감정가는 133,000,000원입니다.

주변 시세 및 낙찰가율 조사를 통해 본건의 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.