나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30022 [1] 경기도 김포시 운양동 1250-3 한강신도시이편한세상 204동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "청수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 김포한강신도시 택지개발지구 내에 소재하여 주위는 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고, 김포도시철도 운양역이 도보권에 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 8층 802호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 대리석 붙임. 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 외곽 공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발예정지구(김포신도시택지개발사업)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독.다가구,아파트,연립,다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30022 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1250-3 한강신도시이편한세상 204동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 709,000,000원

토지면적: 80.75㎡ (약 24.43평)

토지지분: 80.7508㎡

건물면적: 140.46㎡ (약 42.48평)

건물지분: 140.463㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농협은행주식회사)

아파트명: 풍경마을한강신도시e편한세상

사용승인일: 2012년 07월 13일 (준공년도 2012년)

총 세대수: 955세대

주차대수: 총 1,632대 (가구당 약 1.7대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 운양동 소재 "청수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 김포한강신도시 택지개발지구 내에 자리하여 대단위 아파트 단지가 주를 이루는 주거지대입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고, 김포도시철도 운양역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역, 중로1류 및 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 택지개발예정지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 09월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 을구의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이태희

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020년 10월 13일

* 대항력: 없음

* 참고사항: 임차인 이 은 대항력이 없어 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 다만, 현재까지 파악된 정보상으로는 배당받지 못하는 금액이 없을 것으로 예상됩니다.

* 등기부현황:

* 소유권보존 (2012-09-10, 김포도시공사)

* 소유권이전 (2014-09-29, 정을자)

* 근저당권 (2014-09-29, 농업협동조합자산관리회사, 58,800,000원, 말소)

* 임의경매 (2026-01-06, 농협은행주식회사, 55,124,222원, 말소)

* 가압류 (2026-03-16, 주택도시보증공사, 205,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 263,800,000원

* 인수 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 단지 주변은 김포한강신도시라는 대규모 택지개발지구 내에 위치하며, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거지로서의 기능이 강합니다.

* 단지 인근에는 청수초등학교, 청수공원 등이 위치하고 있으며, 김포도시철도 운양역과 버스정류장이 가까워 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 김포아트빌리지, 모담산 등이 인접해 있어 문화 예술 및 자연 친화적인 여가 활동을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 8층 802호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 대리석 붙임, 내벽은 벽지 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급·배수 시설, 승강기, 소화전, 도시가스 시설이 완비되어 있습니다.

* 단지 정보: '풍경마을한강신도시e편한세상'은 총 14개 동, 955세대로 구성되어 있으며, 2012년 7월에 사용 승인되었습니다. 최고 29층, 최저 2층 규모이며, 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 이태희 씨는 대항력이 없으나, 보증금 4억 원이므로 배당 금액이 부족할 경우 채권 신고 및 배당 과정에서 변동이 발생할 수 있습니다. (단, 현 시점에서는 인수 보증금 0원으로 분석됨)

* 토지 이용 제한: 본건은 고도지구, 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어 공항 관련 규제를 받을 수 있습니다. 또한, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당하여 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 경매 물건은 김포한강신도시 내에 위치한 아파트로, 생활 인프라가 잘 갖춰진 입지 조건을 갖추고 있습니다. 김포도시철도 운양역이 도보권 내에 있어 교통이 편리하며, 인근에 학교, 공원, 문화시설 등이 있어 주거 환경이 우수합니다. 권리 분석상으로는 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다. 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 합리적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 우수한 입지: 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 편의 시설.

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지로 형성된 배후 수요.

* 권리상 하자 없음: 대항력 있는 임차인이나 소멸되지 않는 권리가 없어 명도 및 인수 부담이 적음.

* 문화 및 자연 환경 접근성: 김포아트빌리지, 모담산 등 인근 문화·자연 공간 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적(140.463㎡)의 아파트가 2026년 7월 16일에 690,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 709,000,000원입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 현재 시장가격을 반영하는 690,000,000원 ~ 709,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 현장 분위기와 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.