나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50095 [1] 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 나동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센트럴 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 소재 '송전초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 슬라이딩 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임 ※폐문부재 등으로 내부확인을 하지 못하였으며, 건축물현황도 및 외부관찰 등을 토대로 후첨 '내부구조도'를 표기하였으니 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 화재경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 중로3류(폭 약 12~15미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송전리 577-16 :도시지역(2014-12-15), 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역,토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25.대상:외국인등/용도:단독주택 다가구 연립 다세대 아파트(국토부 제2025-1058호))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1.보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음
2. 상가건물임대차 현황서 임차인별 현황의 위치란에 나동 4층 402호로 기재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50095 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 기본 현황

주소: 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 577-16 드림펠리체 나동 2층202호

용도: 오피스텔

건물 층수: 총 7층 중 2층 (나동)

1.3. 면적 및 건물 현황

토지면적: 26.06㎡ (약 7.88평)

건물면적: 51.45㎡ (약 15.56평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

주요 용도: 업무시설 및 공동주택 (건축물대장상 업무시설)

총괄표제부 상 건물 전체 면적 (대지면적 1347㎡): 건축면적 590.52㎡, 연면적 3149.93㎡

나동 표제부 상 면적: 건축면적 269.15㎡, 연면적 1497.37㎡

1.4. 감정가

166,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 용인시 처인구 이동읍 송전리 소재 '송전초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지 형상은 부정형 평지이며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 중로3류(폭 약 12~15미터)에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 (외국인 등 특정 용도 제한: 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2021년 12월 29일자 김성학 근저당권 (채권최고액 1억 2천만원)

본 경매개시결정 등기: 2026년 1월 9일자 주택도시보증공사 강제경매 (채권액 1억 4천만원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리 (근저당, 임차권, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 해당 권리 없음)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(정길선)

보증금: 140,000,000원

전입일자: 2021년 11월 26일

확정일자: 2021년 10월 15일

대항력: 없음

비고:

* 등기부등본 상 주택임차권(정길선)은 2023년 11월 29일자로 등기되었으나, 말소될 예정 권리로 분류됩니다.

* 본 건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으며, 주의사항 1.에 따라 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인이 보증금 전액 변제 여부와 관계없이 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차인의 보증금 1억 4천만원은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 주의사항 2.에 따르면, 상가건물임대차 현황서 상 임차인의 위치가 '나동 4층 402호'로 기재되어 있어, 본건 2층 202호와 상이합니다. 이는 임차인이 실제 본 건을 점유, 사용하고 있지 않거나 서류상 오류가 있을 가능성을 시사합니다.

3.3. 권리분석 요약

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건의 임차인(주택도시보증공사, 정길선)은 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않습니다.

HUG 관련 특수 물건으로, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송전리 일대는 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 주택가가 있어 오피스텔로서의 임대 수요는 일정 부분 존재할 것으로 보입니다.

다만, 대규모 상업지구와는 거리가 있어 배후 수요는 다소 제한적일 수 있습니다.

상가건물임대차 현황서 상 임차인 위치 기재 오류는 해당 오피스텔의 임대 및 관리 현황 파악에 주의를 요합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 송전초등학교가 인근에 있어 기본적인 교육 환경을 갖추고 있으며, 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 주거 지역이 많아 비교적 조용한 환경이 예상되나, 다양한 주거 형태가 혼재하여 생활 환경이 다소 산만할 수 있습니다.

도시계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 개발 가능성과 용도 제한을 함께 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경: HUG 관련 특수 물건으로, HUG와의 계약 조건 및 승계 내용에 대한 명확한 이해가 필수적입니다.

임차인 위치 불일치: 상가건물임대차 현황서 상 임차인 위치가 본건과 다르게 기재되어 있어, 실제 점유 및 사용 관계 확인이 필요합니다.

대항력 포기 확약서: 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출하였으나, 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 권리상 리스크

등기부상 권리는 모두 소멸될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'으로 인한 추가적인 계약 조건이나 의무 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 리스크

내부 확인 불가: 폐문부재 등으로 내부 확인을 하지 못하여, 내부 상태, 설비 작동 여부, 하자(누수 등) 여부를 알 수 없습니다. 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다.

임대 현황 미상: 임대 관계가 불명확하여 명도 시 저항이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 임차인이 HUG이며 대항력 포기 확약서를 제출한 점은 이를 상쇄할 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 권리 인수 부담이 없는 부동산 강제경매 물건으로, 감정가 1억 6천 6백만원에 대한 소유권 이전 및 제반 권리 관계 정리가 예상됩니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 물건으로 'HUG 인수조건 변경'이 중요한 포인트이며, 관련 조건에 대한 상세 확인이 요구됩니다.

임차인 정길선 씨는 대항력이 없으며 보증금 1억 4천만원은 인수되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 상가건물임대차 현황서 상의 위치 오류는 해당 임차인이 본건을 실제 사용하지 않거나 서류 상 혼란이 있음을 나타낼 수 있습니다.

내부 확인 불가 및 임대 관계 미상이라는 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

전반적으로 권리 관계는 명확하나, HUG 관련 특수 조건과 임차인 관련 서류 상의 불일치로 인해 추가적인 주의가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

권리 분석상 인수되는 임차 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특수성이 향후 매수인의 권리 행사에 영향을 줄 수 있으며, 관련 조건 확인 시 추가적인 이익을 얻을 수 있는 가능성이 있습니다.

오피스텔로서 기본적인 임대 수요가 예상되는 지역에 위치하고 있습니다.

저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 166,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

검색 결과에 따르면, '드림펠리체' 오피스텔의 2021년 12월 실거래가 기준 51.45㎡ (전용 51㎡)의 경우 1억 4천만원 수준의 거래가 있었습니다. 또한, 2021년 7월 시세 정보에서는 18평형(전용 15평)이 1억 4천 8백만원부터 시작하는 경매 물건이 있음을 보여줍니다. 2022년 4월 기준 48.32m²의 AI 추정 시세는 2억 3,423만원으로 나타나기도 했습니다.

제공된 정보와 검색된 시세 정보를 종합할 때, 본건의 경우 권리 관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없는 점, 그리고 HUG 관련 특수 물건임을 감안하여 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 필요합니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 90% 수준으로, 약 132,800,000원 ~ 149,400,000원입니다.

※ 상기 입찰가는 주변 시세 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, HUG 인수조건 상세 파악 등을 통해 반드시 재검토 및 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.