나이스옥션 법원경매 부천 2026타경5 [1] 경기도 김포시 감정동 705 김포센트럴헤센 상가동 지2층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재 감정중학교 남동측 근거리에 소재하는 구분건물이며, 주위는 아파트단지, 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 무난함.

교통상황

본건(기호1,2)은 단지내로 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로와의 연계성 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상1층 건물내 지하층 기호1.(103호) 기호2.(107호)로서 외벽: 돌붙임 마감, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 바닥: 타일 깔기 마감 등, 창호: 알루미늄 새시창호임.

이용상태

본건 공부상 용도는 기호(1,2): 근린생활시설로 등재되어 있으며, 기호1.(103호)은 현재 "공실"이며, 기호2.(107호)는 현재 "헤센 탑(공인중개사사무소)"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 자동화재탐지설비, 스프링클러설비, 제반 부대설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 광대로에 접하며 북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 지구단위 계획구역(2017-08-01)(감정(주택과 확인)), 대로3류(폭25m~30m)(접합), 중로2류(폭15m~20m) (접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 역사문화 환경보존지역(문화예술과 협의){경기도문화재보호조례}, 장애물제한표면구역{공항시설법}, 진입표면구역{공항시설법}, 제한보호구역(협의지역){군사기지 및 군사시설 보호법}, 역사문 화환경보존지역(문화예술과 문의){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률}, 성장관리권역{수 도권정비계획법}, 하수처리구역(걸포처리분구){하수도법}, 토지거래계약에관한허가구역((대 상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문 의)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하2층소재 등재되어 있으나, 접면도로를 기준으로 현황 지상1층에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-공부상 용도는 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현황은 공실이며, 주변상가에서 창고로 이용중임
-공부상 지하2층소재 등재되어 있으나, 접면도로를 기준으로 현황은 지상1층에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경5 (1)

소재지: 경기도 김포시 감정동 705 김포센트럴헤센 상가동 지2층 103호

용도: 근린상가

감정가: 410,000,000원

토지면적: 25.86㎡ (약 7.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.04㎡ (약 12.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOO (진접농업협동조합)

현황: 공부상 지하2층으로 등재되어 있으나, 접면 도로를 기준으로 현황은 지상 1층에 소재합니다. 현재 공실 상태이며, 주변 상가에서는 창고로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 김포시 감정동 소재 감정중학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황:

단지 내로 차량의 출입이 자유로우며, 인근 대중교통시설과의 거리, 편의성 및 시내권 간선도로와의 연계성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태:

본 건은 서측으로 광대로에 접하며, 북측으로는 중로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 지구단위계획구역, 대로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 역사문화 환경보존지역, 장애물 제한표면구역, 진입표면구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도 제한은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

을1 근저당 (진접농업협동조합, 2021-12-28 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑2 소유권이전 (정부수, 2021-12-28 접수)

* 을1 근저당 (진접농업협동조합, 2021-12-28 접수)

* 갑7 임의경매 (진접농업협동조합, 2026-01-07 접수)

* 갑8 압류 (김포시, 2026-01-27 접수)

상기 권리들은 말소기준권리 하에 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 보증금 합계가 0원이라 할지라도 대항력 유무 등 추가 확인이 필요하며 신중한 접근이 요구됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상권 특성:

본 건은 아파트 단지 및 주택, 학교가 인접해 있어 잠재적인 배후 수요는 확보될 수 있는 지역입니다.

* 본건(103호) 이용 현황:

공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태이며 주변 상가에서는 창고로 이용 중입니다. 이는 정상적인 근린생활시설 용도로의 임대 및 활용에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

* 인접 점포 이용 현황:

건물 내 다른 호실(107호)은 공인중개사사무소로 이용되고 있어, 상가동 내에서 다양한 업종의 혼재 가능성을 엿볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

감정중학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 기타:

제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실:

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 공실이 지속될 경우 임대 수익 발생이 지연될 수 있습니다.

* 창고 이용 현황:

주변 상가에서 창고로 이용되고 있다는 점은, 정상적인 근린생활시설 용도로의 임대가 어려울 수 있음을 나타냅니다. 임대 용도 변경 가능성 및 시장 수요 검토가 필요합니다.

* 공부상 및 현황상 층수 차이:

공부상 지하2층이나 현황 지상1층이라는 점은 실제 이용 가치와 계약 시 혼란을 야기할 수 있으며, 등기부와 건축물대장의 내용 일치 여부 확인이 필요합니다. (전유부 정보에 따르면 등록 상으로는 지하 2층 103호로 확인됩니다.)

* 용도 제한:

다수의 도시계획 상 제한 구역(고도지구, 군사시설 보호구역 등)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상:

임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 인근에 자리 잡아 배후 수요는 확보될 가능성이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 주변 상가에서 창고로 이용 중이라는 점은 상권 활성화 측면에서 면밀한 검토가 필요합니다. 공부상 지하2층이나 현황 지상1층이라는 층수 차이, 그리고 여러 용도 제한 구역에 속해 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준 권리 하로 모두 소멸되어 깨끗한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적: 상대적으로 적은 면적으로 진입 장벽이 낮습니다.

* 가격 경쟁력: 감정가 4.1억 원을 바탕으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

* 잠재적 상권 성장: 김포시의 개발 계획 및 인구 증가 추세에 따른 향후 상권 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태는 투자 안정성을 높여줍니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 본건의 구체적인 현황(인테리어 상태, 임대 가능성 등)에 대한 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 따라서, 별도의 심층적인 시세 조사 및 권리 분석을 통해 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.