나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50134 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임비 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "망포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 및 망포역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 중 3층 301호로서, 외벽: 외장석재 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 샷시 이중창임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임. 후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비 촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이진주)로부터 2026.6.1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50134 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임비 3층 301호

건물명: 루벤하임

구분: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 268,000,000원

토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

토지 지분: 28.80㎡ (약 8.71평)

건물면적: 40.65㎡ (약 12.30평)

건물 지분: 40.65㎡ (약 12.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "망포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 망포역(수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통인 편입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 5층 중 3층 301호로서, 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.

토지 형상 및 이용 상태: 대체로 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 토지 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2026-01-12, 등기구분: 갑6)

총 등기부채권액: 260,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 이진주)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입신고일/사업자등록일: 2021-11-05

* 확정일자: 2021-11-05

* 배당신고일자: 2023-07-20

* 대항력: 없음 (주의사항: HUG로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며'라는 내용의 확약서 제출됨)

* 비고: 임차권등기 말소 협조 관련 확약서 제출됨.

인수되는 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금은 인수되지 않습니다.)

말소되는 권리:

* 을4 (주택임차권, 권리자: 이진주, 권리금액: 260,000,000원, 말소 예정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명세서상 '지상권개요' 언급이 있으나, 실제 해당 권리가 등기부상 존재하지 않음을 시사합니다.)

1.3. 상권분석

최근 거래 사례 분석 (노블클래스, 영통동 1122번지 인근 건물):

* 거래 시점: 2026년 4월~5월

* 거래 면적: 약 46.7㎡ ~ 49.3㎡

* 거래 금액: 362,000,000원 ~ 369,000,000원

* 평당 거래가: 약 247만원 ~ 256만원/평

본건 물건의 감정가 분석:

* 본건 건물 면적: 40.65㎡ (약 12.30평)

* 본건 감정가: 268,000,000원

* 본건 감정가 평당가: 약 218만원/평

시세 비교: 본건의 감정가는 주변 유사 면적 및 신축 건물의 최근 거래가 대비 평당 약 30만~40만원 가량 낮게 형성되어 있어 시세 차익 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 망포역 인근으로 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

교통: 수인분당선 망포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 내부: 기본적인 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 HUG로부터 보증금 반환 관련 확약서를 제출하였으나, 복잡한 이해관계로 인한 잠재적 분쟁 발생 가능성은 매우 낮으나, 관련 서류를 철저히 검토할 필요가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상용도: 아파트 등) - 본 경매 진행 시점(2026년 10월)에는 지정기간이 만료되었을 가능성이 높으나, 계약 시점에 따라 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다. 특히 임차인의 대항력이 없고 보증금 또한 인수되지 않는 점은 큰 장점입니다.

최근 주변 실거래가를 고려할 때 감정가가 시세보다 낮게 평가되어 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 신축 건물이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 시세 반영: 주변 시세와의 차이를 통해 투자 수익 기대 가능.

권리관계의 명확성: 낙찰 후 추가적인 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능.

우수한 입지 조건: 망포역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

신축 건물: 비교적 최근에 준공된 건물로 하자 발생 가능성이 적음.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건의 전용면적은 약 12.30평이며, 감정가는 268,000,000원 (약 218만원/평)입니다.

주변 시세는 약 247만원~256만원/평 수준이므로, 본건의 시장 가치는 약 307,500,000원 (12.30평 x 250만원/평) 내외로 추정됩니다.

권리 관계가 매우 깨끗하고 입지가 우수함을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 95%~105% 수준 또는 시세 반영가 이상으로 형성될 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.