나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30012 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 563-10 수호펠리스 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강본동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 등이 밀집 소재하며 제반 주위여건은 보통시됨.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서 외벽 : 적타일 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 5미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대 (2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 563-10번지 수호펠리스 2층 201호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경30012 (1)이며, 감정가는 214,000,000원입니다.

토지 면적은 31.79㎡(약 9.62평)이며, 건물 면적은 48.84㎡(약 14.77평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역, 대항력있는 임차인, 선순위 임차권이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강본동행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 동류형의 다세대주택, 단독주택 등이 밀집해 있어 일반적인 주거지역의 여건을 갖추고 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 출입도 가능합니다.

북측으로 약 5미터의 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 대항력과 선순위 임차권이 존재하여 권리 분석 시 주의가 필요합니다.

등기부등본상 주택임차권(김정은, 보증금 230,000,000원, 전입일자 2020-09-02, 확정일자 2020-08-18)이 등재되어 있으며, 해당 임차권은 말소되지 않고 인수됩니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금 230,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높음을 의미합니다.

등기부채권 총액은 3,230,000,000원입니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 주택임차권등기이며, 임차권자가 배당절차에서 보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한해 인수됩니다.

본건의 감정평가서 요약표 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 임차권의 '말소: 인수' 기재를 최우선으로 고려해야 합니다.

김정은 임차인의 경우, 보증금 230,000,000원이 인수 대상이 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 주변에는 다세대주택 및 단독주택 등이 밀집해 있습니다.

인근에 행정복지센터가 위치하여 공공시설 이용이 편리합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가 및 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경

5층 건물 내 2층에 위치한 도시형생활주택으로, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

상하수도, 난방, 승강기, 위생 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 및 선순위 임차권

가장 큰 리스크는 230,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 이 임차인의 권리가 인수될 가능성이 높다는 점입니다. 이는 낙찰자가 보증금을 추가로 부담해야 할 수 있음을 의미하며, 감정가 및 시세 대비 높은 부담이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 법규에 따라 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25. 기간 내)

* 기타 제한사항

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 항공표면(진입표면구역), 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 적용됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 '수호펠리스' 내 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

그러나 2억 3천만원에 달하는 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담이 본건의 가장 큰 걸림돌입니다.

감정가 2억 1천4백만원 대비 임차 보증금이 더 높다는 점은, 낙찰 시 상당한 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

따라서 임차인과의 협상 또는 배당 결과에 대한 철저한 분석이 필수적이며, 높은 투자 위험을 감수해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물

2019년에 준공된 건물로 비교적 최신 축에 속하여 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 양호한 입지

주거 지역 내에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성

향후 지역 개발 등 외부 요인에 따라 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 리스크 해소 전까지는 투자 매력도가 낮음)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 중 가장 유사한 조건(2019년 준공, 다세대주택)인 '행복빌(372-13)'의 거래 사례(2025.12.15, 57.51㎡, 225,000,000원)를 기준으로 시세를 분석하면, 본건(48.84㎡)의 일반적인 시장 가치는 약 190,819,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본건은 230,000,000원의 보증금을 가진 대항력있는 임차인의 권리가 인수되는 상황입니다. 이는 낙찰 시 해당 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다.

낙찰자가 인수해야 할 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 물건의 실제 시장 가치(약 190,819,000원)를 초과하게 되므로, 투자 관점에서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 심각한 권리 부담을 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 40% 수준으로 매우 보수적으로 산정합니다.

예상 입찰가: 85,600,000원

이는 매우 높은 위험을 수반하는 투기적 성격의 입찰가이며, 낙찰 시 총 인수 비용은 다음과 같이 추산됩니다.

총 인수 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

총 인수 비용 = 85,600,000원 + 230,000,000원 = 315,600,000원

위 총 인수 비용은 추정 시장 가치(약 190,819,000원)를 훨씬 상회하므로, 철저한 권리 분석과 임차인과의 협상, 그리고 향후 시장 상황 변동에 대한 면밀한 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 일부라도 회수할 수 있는지 여부에 따라 총 부담액이 달라질 수 있으나, 등기부상 '인수' 표기를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.