나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30050 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 618-14 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '깊은구지사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 연립·다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026. 8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30050 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 618-14 2층201호

건물명칭: 통칭 '혜광주택 2층 201호' (건물 외벽 '나동' 표기, 등본상 '나동' 등재)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 대전온누리신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

토지지분: 29.76㎡ (약 9.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 58.27㎡ (약 17.63평)

건물지분: 58.27㎡ (약 17.63평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 전체 대지면적: 232.6㎡ (약 70.37평)

건축물 전체 연면적: 499.15㎡ (약 150.99평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 188,000,000원

등기부채권 총액: 372,422,403원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '깊은구지사거리' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 연립·다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

본건 북측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2010년 9월 3일 접수된 대전온누리신용협동조합의 근저당권 (127,400,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 다수의 가압류, 임의경매 개시결정 등이 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 김덕희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007년 10월 10일

대항력: 있음

비고: 임대관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. (개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

토지이용계획상 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연식(2001년식) 및 면적(59.9㎡)의 인근 다세대주택(효마을타운107동)이 2025년 12월 5일 19,800만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 188,000,000원으로, 위 유사 건물의 최근 시세보다 다소 낮게 형성되어 있습니다.

비교적 신축인 건물들(2013년식 35.12㎡, 2019년식 49.33㎡)의 매매가는 20,700만원에서 29,000만원으로, 본건의 감정가 대비 높은 편입니다.

이는 본건의 연식 대비 감정가가 시세 대비 경쟁력이 있을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호입니다.

외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육

주위 환경이 주택가 및 근린생활시설 밀집 지역임을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

정확한 교육 시설 및 주변 편의시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 본 건 취득 시 해당 허가를 받아야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련

김덕희 임차인은 전입일자(2007-10-10) 기준으로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 임차인의 실제 거주 여부 및 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필요하며, 임차인과의 명도 절차에 대한 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

건물 외벽에 '나동'으로 표기되어 있는 점, '혜광주택 2층 201호'로 통칭되는 점 등은 건물 관리나 등기 관련 혼란의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 유사한 연식 및 면적의 인근 건물 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점, 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비슷한 연식 및 전용면적의 인근 매물 대비 감정가가 합리적인 수준입니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

* 향후 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원입니다.

제공된 유사 거래 사례(2001년식, 59.9㎡)의 매매가가 198,000,000원임을 감안할 때, 현재 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인 및 토지거래허가구역 지정 등의 위험 요소를 고려하더라도, 합리적인 입찰가는 감정가 대비 5~10% 수준으로 시작하여 시세와의 격차, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 advisable합니다.

현 시세 분석을 기반으로 한 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 205,000,000원 범위로 산정해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 개인의 위험 감수 수준과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.