나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500272 [1] 인천광역시 남동구 장수동 788-19 중앙힐타운 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 '인천대공원역' 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 통행 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 전철역(인천대공원역) 등이 소재하는 바 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 5층건내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 평탄한 세장형 토지로서 현황 "다세대주택"건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약8미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호(1): 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(장수구획), 가축사육제한구역 (2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500272 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 장수동 788-19 중앙힐타운 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

토지지분: 26.793㎡ (약 8.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.82㎡ (약 10.53평)

건물지분: 34.82㎡ (약 10.53평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

주의사항: (정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 장수동 소재 '인천대공원역' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 전철역(인천대공원역) 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존(2010-04-27, 이강원), 소유권 이전(2010-08-17, 박영진), 주택임차권(2023-07-26, 박남석, 150,000,000원, 말소), 소유권 이전(2021-11-24, 손재현), 강제경매(2026-01-13, 주택도시보증공사, 150,000,000원, 말소기준권리) 등의 권리 내역이 있습니다. 등기부채권 총액은 150,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박남석)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-10

확정일자: 2021-10-26

배당신고일자: 2023-07-26

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. 해당 임차권은 등기부상 말소로 기재되어 있습니다.

* 임차인: 정민준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-11-24

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.3. 인수 대상 권리

인수 보증금 합계: 0원.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 '을구 순위 3번 주택임차권등기'가 언급되나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 기재되어 있어 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, '정민준' 임차인의 대항력 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 공동주택 및 단독주택이 주로 위치한 주거 지역 내에 있습니다. 인근에 인천대공원역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 지역 주민을 위한 생활 편의 시설들이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 통행 가능, 인근 시내버스 정류장 및 전철역(인천대공원역) 이용 편리.

* 주변 환경: 공동주택 및 단독주택 밀집 지역, 인천대공원 인근.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 낙찰 후 인수 조건 및 절차에 변동을 야기할 수 있는 중요한 요소이므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 대항력있는임차인: '정민준' 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상이며, 전입일자가 미래 시점으로 기재되어 있어 권리 관계 및 실제 점유 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 낙찰 후 명도 문제: 대항력있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천대공원역 인근에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 대항력있는 임차인 '정민준'의 존재는 복잡한 권리 관계를 시사하며, 인수 시 추가적인 부담이나 명도 관련 리스크가 발생할 수 있습니다. 특히, '정민준' 임차인의 경우 전입일자가 미래 시점임에도 대항력이 있다는 점은 특이하며, 실제 거주 여부 및 대항력의 효력 범위에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천대공원역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 주거 환경: 조용한 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치: 복잡한 권리 관계가 해결될 경우, 지역 내 주거 수요를 바탕으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 유사한 다세대주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 인천 남동구 장수동 788-14번지 도담빌리지(2018년 건축)의 전용면적 55.09㎡(약 16.67평) 주택이 2026년 3월 5일 161,280,000원(약 293만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 인천 남동구 장수동 779-17번지 휴그린(2017년 건축)의 전용면적 71.18㎡(약 21.53평) 주택이 2026년 3월 14일 240,000,000원(약 337만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 인천 남동구 장수동 777-1번지 락하우스A동(2011년 건축)의 전용면적 73.23㎡(약 22.15평) 주택이 2026년 3월 8일 280,000,000원(약 382만원/㎡)에 거래되었습니다.

감정가 128,000,000원 (전용면적 34.82㎡, 약 368만원/㎡)은 인근 신축 또는 더 넓은 면적의 주택 매매가 대비 보수적인 수준으로 평가될 수 있습니다. 다만, 본 물건의 건축 연도가 2010년경으로 비교적 오래되었고, 복잡한 권리 관계 및 임차인 이슈를 고려할 때 감정가는 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 128,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원으로 확인되었으나, '대항력있는임차인' 존재 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항으로 인해 명도 및 추가 인수 비용 발생 가능성이 존재합니다. 주변 시세는 감정가 대비 높게 형성되어 있으나, 물건 고유의 위험 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 중심으로 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 128,000,000원 ~ 140,000,000원

11. 주변 혐오시설 조사

인천광역시 남동구 장수동 788-19번지 중앙힐타운 및 인천대공원역 주변에 대한 혐오시설 조사 결과, 직접적으로 해당 물건지에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 과거 혐오시설로 분류되었던 시설들이 공원이나 문화 공간 등으로 전환되는 추세가 인천 지역에서 나타나고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.