나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500257 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 171-10 비와이펠리스 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "지하철 시민공원역" 북측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 내 3층 304호(사용승인 2017.01.05) 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 개별 냉난방설비, 승강기, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500257 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 171-10 비와이펠리스 3층304호

건물명: 비와이펠리스

용도: 오피스텔

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

토지면적: 9.14㎡ (약 2.76평)

감정가: 200,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 건물 내 3층 304호

사용승인일: 2017년 1월 5일

토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)

1.3. 권리 관계

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 교통 상황

* 지하철 시민공원역 북측 인근에 위치합니다.

* 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 출입이 용이합니다.

2.2. 주변 환경

* 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이동준)

* 보증금: 186,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 1월 10일

* 확정일자: 2021년 11월 23일

* 배당신고일자: 2024년 1월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 이름은 이 로 마스킹 처리됩니다.

* 참고사항: 임차인은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 2024년 9월 11일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)

* 본 건 경매개시결정 등기(갑7) 외 을구 3번 주택임차권등기(을3) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (을구 3번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

4. 상권 분석

* 본 건은 지하철 시민공원역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

* 주변에 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 뒷받침될 수 있는 지역입니다.

* 별도 혐오시설 검색 결과: 검색 결과, 본 물건지에 인접하거나 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 정주 여건이 비교적 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요할 수 있으나, 현재 경매 절차를 감안할 때 일반적인 경매 물건과 유사하게 진행될 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용계획 상 제한 사항: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 각종 도시계획 및 법규상의 제한 사항은 향후 재산권 행사 시 고려되어야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 지하철역 인근의 준수한 입지를 갖추고 있습니다.

* 건축된 지 약 7년 차로 비교적 신축이며, 권리 관계가 명확하여 낙찰자는 소유권 외에 인수하는 부담이 없습니다.

* HUG 관련 특이사항은 있으나, 대항력 없는 임차인으로 권리분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 오피스텔로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 인근 지역 개발 계획 및 시세 상승 여력 확인 필요.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 200,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (약 68-70㎡ 기준): 164,000,000원 ~ 180,000,000원

* 본 건 면적(59.99㎡) 및 감정가(200,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 감정가의 85% ~ 90% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원

* 제안 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.