나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500199 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-641 궁전빌라 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: MS · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 불가능하며, 버스정류장이 비교적 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 중 1층 102호로서 외벽 : 타일 붙임 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급.배수시설. 도시가스 시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 급경사지에 조성된 사다리형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 1m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함, 대상: 단독.다가구,아파트,연립 (다세대지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500199 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-641 궁전빌라 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 56,000,000원

토지면적: 13.10㎡ (약 3.96평)

토지지분: 13.10㎡ (약 3.96평)

건물면적: 39.70㎡ (약 12.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석3동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 불가능하며, 버스정류장이 비교적 근거리에 위치하고 있습니다.

건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 1층 102호이며, 외벽은 타일 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수 시설, 도시가스 시설 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 남하향 급경사지에 조성된 사다리형의 다세대주택 부지입니다.

인접 도로상태: 본건 서측으로 폭 약 1m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)입니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경500199)으로, 접수일자는 2026년 1월 12일입니다.

등기부요약:

소유권 관련 등기: 김영숙 외 1명, 김윤희, 문종훈, 배대광 등 다수 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기가 존재합니다.

임차권 등기: 을구 14번, 박 (주택도시보증공사) 명의의 주택임차권 등기가 존재하나, 보증금 110,000,000원, 확정일자 2022-05-18, 전입일자 2022-06-07입니다.

강제경매 등기: 채권자 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다.

권리분석 요약:

본건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑17)입니다.

을구 14번 주택임차권 등기(박 )는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사가 말소 동의 확약서를 제출하였기 때문이며, 임차인의 대항력은 없습니다.

따라서, 경매 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

등기부채권 총액: 110,000,000원

4. 상권분석

주변 건물 시세 분석:

인근의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

2026년 3월, 2014년 건축된 풍경채(64.73㎡)가 173,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 1987년 건축된 동아주택(바동)(47.56㎡)이 120,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 3월, 1991년 건축된 목화빌라(나)(34.65㎡)가 55,000,000원에 거래되었습니다.

시세 분석:

본건 물건의 전용면적은 39.70㎡(약 12.01평)이며, 감정가는 56,000,000원입니다.

건축 연도가 유사하고 면적이 가장 가까운 목화빌라(나)의 경우, 34.65㎡(약 10.5평)가 55,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 525만원/평입니다.

본건의 감정가(56,000,000원)는 이 시세와 비교했을 때 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 본건은 남하향 급경사지에 위치하고 있으며, 차량 진입이 불가능하고 인접 도로 폭이 1m로 매우 좁다는 물리적 제약이 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성도 있습니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거지대 특성을 고려했을 때, 명확히 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 간석3동행정복지센터가 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다.

주거환경: 주위가 다세대주택 등 공동주택으로 이루어져 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통: 버스정류장이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 차량 접근성은 매우 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

물리적 제약:

차량 진입이 불가능하여 자가용 이용 시 불편함이 예상됩니다.

건물 부지가 남하향 급경사지에 조성되어 있어 토지의 활용도 및 배수에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

서측 인접 도로의 폭이 1m로 매우 좁아 차량 통행 및 접근성에 상당한 어려움이 있습니다.

건물 노후화: 1996년 준공으로 약 28년 경과된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임대 현황이 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 임차인 정보 및 권리분석 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.)

토지거래허가구역: 외국인 등에 한하여 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 구매 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 저렴한 감정가에 비해 주변 시세와 괴리가 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다.

주요 장점으로는 인수 보증금 부담이 없다는 점과, 인근 시세 대비 낮은 감정가입니다.

단점으로는 차량 진입 불가, 협소한 도로, 급경사지 토지 형상 등 물리적인 제약이 상당합니다. 또한 건물 노후화에 따른 유지보수 문제도 고려해야 합니다.

권리관계가 명확하고 인수할 임차인이 없어 경매 절차 자체는 비교적 단순할 것으로 예상되나, 물리적 제약으로 인한 활용도 및 향후 매각 시 가치 상승 제한 가능성을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 유사 면적의 최근 거래 사례 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 소멸되어 낙찰 후 추가 보증금 인수 부담이 없습니다.

개발 잠재력: 장기적인 관점에서 주변 지역의 개발 및 재건축 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 거래 사례(목화빌라, 34.65㎡, 55,000,000원)를 기준으로 평당 약 525만원으로 산정 시, 본건(39.70㎡)의 기대 가치는 약 63,900,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 56,000,000원입니다.

물리적 제약(차량 진입 불가, 급경사지, 협소한 도로)을 고려할 때, 감정가 이상으로 무리하게 입찰하기보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 58,000,000원 ~ 62,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.