나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500254 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 197-11 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 시민공원역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층 건물 중 제4층 제403호로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2015-11-05)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 주안동 197-11, 197-14 공히 일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)(시 철도과-552)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500254 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 197-11, 4층 403호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 15.18㎡ (약 4.60평)

토지지분: 15.18㎡ (약 4.60평)

건물면적: 38.57㎡ (약 11.67평)

건물지분: 38.57㎡ (약 11.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "시민공원역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 인천 도시철도 2호선 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. GTX-B노선 예정 등 교통 호재로 인한 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다. 특히, 외국인 등에게 토지거래계약허가구역(2026년 8월 25일까지)으로 지정되어 있으므로, 해당 대상자에 해당하는 경우 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 인천지방법원 강제경매개시결정(2026타경500254)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 말소기준권리: 갑13, 주택도시보증공사 강제경매 (2026-01-14 접수)

- 을3, 주택임차권: 박은지, 126,000,000원 (2023-08-30 말소)

3.2. 임차인 현황

등기부상 을구 3번 주택임차권(박은지, 보증금 126,000,000원)이 존재하나, 매각으로 인해 말소될 예정이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 보입니다. 또한, 임차인 현황표상 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

- HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 인수 주체일 가능성이 있으며, 관련 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

- 선순위임차권: 등기부상 주택임차권이 존재하나 대항력이 없고 말소 예정으로 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, HUG 인수 조건과 연관 지어 추가 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근 주안동 지역은 시민공원역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 인근에 롯데백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑시설과 재래시장(석바위시장 등)이 인접해 있어 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집되어 있어 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 상권 동향

인천 미추홀구는 인천 도시철도 2호선 개통, GTX-B노선 예정 등 교통망 확충과 함께 지역 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다. 시민공원역 주변으로는 아파트 단지 및 오피스텔 등 주거 시설이 지속적으로 공급되고 있으며, 이에 따른 배후 수요도 꾸준히 형성되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천 시민공원역 주변에는 CGV, 롯데백화점, 홈플러스, 석바위시장 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설이 자리하고 있습니다. 또한, 아인병원 등 의료 시설과 다수의 금융기관, 관공서 등도 접근 가능하여 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 주거 및 건축 정보

본건은 2015년 11월 5일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물 중 4층에 위치한 오피스텔입니다. 전용면적 38.57㎡(약 11.67평)으로, 1~2인 가구가 거주하기에 적합한 규모입니다.

5.3. 주변 시설

주변으로 시민공원, 수봉산, 수봉공원 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 학군으로는 인천석암초등학교 등이 있으나, 도보 거리에 있는지, 통학 환경은 어떠한지에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 임차권 관련

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 비록 임차인의 대항력이 없는 것으로 판단되나, HUG와의 계약 관계에서 발생할 수 있는 복잡한 이해관계는 주의해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 외국인 등 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2026년 8월 25일) 동안 해당 대상자에게는 허가가 필요합니다. 경매 취득 시에는 국내 거주자나 법인 등 해당되지 않는 경우에도, 추후 매각 시 영향을 줄 수 있으므로 인지하고 있어야 합니다.

6.3. 지역 개발 및 노후도

주안동 일대는 도시 정비 및 개발이 진행되고 있으나, 일부 지역에서는 노후화된 건축물이나 빈집 등이 발견되기도 합니다. 본건 건물의 실제 상태 및 유지보수 이력에 대한 점검이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 일부 온라인 커뮤니티에서는 과거 지역의 부정적인 이미지나 사건 사고와 관련된 내용이 언급되기도 합니다. 그러나 이는 검증되지 않은 루머일 가능성이 높으며, 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)이 본건 인근에 위치한다는 객관적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 시민공원역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 이용이 용이한 오피스텔입니다. 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 도심 속 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리 관계가 다소 복잡하게 얽혀 있으나, 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인은 필수입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지하철 2호선 시민공원역 역세권으로 우수한 교통 접근성

* 주변 상업 및 편의시설이 풍부하여 생활 인프라 양호

* 2015년 준공으로 비교적 현대적인 건물 컨디션 기대

* GTX-B 노선 등 교통 호재로 인한 향후 가치 상승 잠재력

* 부동산강제경매로 채권자(HUG)의 적극적인 권리행사로 신속한 진행 가능성

9. 예상 입찰가

감정가는 120,000,000원이며, 임차 보증금 126,000,000원이 있으나 대항력이 없고 말소 예정으로 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 정보를 종합적으로 고려하여 산정해야 하나, 제공된 정보만으로는 현 시세 파악에 한계가 있습니다.

일반적으로 본건과 같은 오피스텔의 경우, 감정가를 기준으로 유찰률, 향후 시세 전망, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정합니다. 현재 물건의 면적, 준공 연도, 입지 조건을 고려할 때, 현 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 현 시세 조사 후, 보수적으로 감정가 수준인 120,000,000원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 추이를 고려하여 130,000,000원 내외에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시세 조사를 통해 확정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.