나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500262 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재하고, "석바위사거리" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 11층 1101호이며, 외벽 : 석재 붙임 및 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"오피스텔"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 설비, 주차설비 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 정방형에 유사한 토지이며, "업무시설, 공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 1002-11 : 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 1002-12 : 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 1002-13 : 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2024.2.1.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람. 본건 경매 참여 및 입찰의 경우에는 관리비 연체여부, 점유상황 등에 대하여 관리사무소, 관리업체 등에 반드시 확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500262 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 11층 1101호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 224,000,000원

* 토지면적: 9.49㎡ (약 2.87평)

* 건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 "석바위사거리" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 혼재하는 지역임. 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 여건은 양호한 편임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 11층 1101호임. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호임.

* 토지 형상 및 이용 상태: 3필지 일단의 정방형에 유사한 토지이며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 본건은 남측 및 서측으로 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 매각으로 인한 소멸: 본건 경매로 인해 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됨. 등기사항전부증명서상 을구 1번 주택임차권(원현지)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 이에 따라 인수 보증금은 0원임.

* 말소기준권리: 등기부상 압류(강서세무서장, 2023-02-07)가 말소기준권리로 판단됨.

* 기타 권리:

* 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 다수 존재.

* 공유자 전원 지분 이전 등기 존재.

* 압류 등기 (강서세무서장, 양천세무서장)는 말소 예정.

* 강제경매 개시 결정 등기 (주택도시보증공사)는 말소 예정.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (원 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-05-12

* 배당신고일자: 2024-02-02

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 인수 보증금 없음.

4. 상권분석

* 주변 환경: 석바위사거리 인근의 상업지역으로 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 활발한 상권을 형성하고 있음.

* 업무시설 밀집: 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 소재하여 관련 업무 종사자 및 유동인구가 풍부할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 편의시설: 주위 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리함.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경 내용에 대한 정확한 파악이 필요함. 이는 향후 재매각 또는 활용에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소임.

* 임대차 현황 미상: 임대 관계가 불분명하며, 관리사무소 등을 통한 점유 및 관리비 연체 여부 확인이 필수적임. (다만, 현재 파악된 임차인은 HUG이며, 보증금 인수 부담은 없음)

* 관리비 연체: 낙찰 후 예상치 못한 관리비 연체 금액 발생 가능성이 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등에 반드시 확인 필요.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 내용 및 검색 결과에서 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. HUG의 채권 인수 및 임차권 관련 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 상황입니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 세부 내용을 반드시 확인하고, 잔여 관리비 및 점유 현황 등을 입찰 전 철저히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철역 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용이 편리함.

* 활성화된 상권: 오피스텔 및 상업시설이 밀집하여 유동인구 및 잠재 임차 수요 확보에 유리함.

* 권리관계 명확성: HUG의 말소 동의로 인해 추가적인 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리분석이 비교적 명확함.

* HUG의 개입: HUG가 채권자이자 인수조건 변경 주체로서, 향후 자산 관리 또는 재매각에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 224,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2024년 6월 (59.96㎡): 160,000,000원

* 2025년 11월 (66.21㎡): 139,000,000원

* 2026년 3월 (66.21㎡): 189,000,000원

* 시세 대비 감정가: 감정가(224,000,000원) 대비 최근 실거래가(160,000,000원 ~ 189,000,000원)가 낮게 형성되어 있음. 특히 동일 면적(59.96㎡)의 2024년 거래가는 160,000,000원임.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정: 현재 시세 및 감정가, HUG 인수조건 변경 등 제반 사항을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요함. 최근 거래 사례를 바탕으로 160,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 보수적 접근: 165,000,000원

* 적정가 접근: 175,000,000원

본 물건의 경우, HUG의 인수조건 변경 내용을 면밀히 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.