나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500226 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-91 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "수봉공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2019.06.04) 외벽 : 치장적벽돌 및 인조석 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 약 10m, 4m 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)) , 지구 단위계획구역(수봉 지구단위계획),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500226 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 5-91, 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 117,000,000원

* 토지면적: 30.44㎡ (약 9.21평)

* 토지지분: 30.444㎡ (약 9.21평)

* 건물면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

* 건물지분: 41.749㎡ (약 12.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

* 사용승인일: 2019년 6월 4일

* 준공연도: 2019년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "수봉공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

본건 북동측 및 북서측으로 각각 약 10m, 4m 내외의 도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하), 지구 단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 6월 15일 접수된 경인북부수산업협동조합의 가압류(갑4)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정임. 물건명세서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기(홍종의)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸되는 것으로 보이나, 이에 대한 최종 확인은 필요함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(홍종의)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 25일

확정일자: 2022년 1월 27일

대항력: 없음

참고사항: 등기부상 해당 임차권은 말소 예정임.

3.4. 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 782,874,079원임.

4. 상권분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례 분석 결과, 동일 면적 대비 평당 가격은 약 233만원에서 692만원 사이로 나타났음. 본건과 같이 2019년에 준공된 신축 건물의 경우, 연식이 오래된 주변 건물들에 비해 높은 가격을 형성할 가능성이 있음. 그러나 제공된 최근 매매 사례에서 가격 편차가 크고, 감정평가액(약 926만원/평)이 최근 시세(약 233만원~692만원/평)보다 높게 책정되어 있어 시세와 감정가 간 괴리가 존재함.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이함. 차량 통행도 편리한 편임.

* 편의시설: 주위는 주거지역으로 형성되어 있으며, 수봉공원과 인접하여 녹지 공간을 이용하기 좋음. 아파트 단지 및 기타 편의시설은 지도 검색을 통해 확인이 필요함.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 바로는 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. (추후 현장 조사 필수)

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 특이사항 및 특수물건정보에 HUG 인수조건 변경과 선순위임차권이 언급되어 있어, 해당 권리관계에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요함. 비록 등기부상 말소 처리되고 대항력이 없는 것으로 표기되었으나, 인수 시 보증금 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 요구됨.

* 감정가와 시세 괴리: 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 입찰 시 주의가 필요하며 시장 가격에 대한 면밀한 재검토가 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 다세대주택으로, 수봉공원 인근에 위치하여 주거 환경이 양호한 편임. 그러나 높은 채권 총액, 감정가와 실거래가 간의 괴리, 그리고 권리관계(특히 임차권)의 복잡성 등 잠재적 리스크 요인이 존재함. 이러한 부분들에 대한 철저한 분석과 확인이 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년에 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물임.

* 입지: 수봉공원 인근의 주거 지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호함.

* HUG 관련 물건: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 등재되어 있어, HUG의 보증 관련 절차 및 조건 변경 사항을 이해하면 추가적인 기회를 모색할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원이지만, 최근 유사 사례 거래가액과 건물 연식, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있음. 보수적인 관점에서, 현재 파악된 시장 가격과 리스크를 반영한 예상 입찰가는 78,000,000원 수준으로 판단됨. 이는 인수가격 산정 시 인수보증금 0원을 제외한 금액임. (입찰 참여 전 반드시 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.