나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500259 [1] 인천광역시 남동구 간석동 117-4 파티오 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(간석오거리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 내 제7층 제701로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 가장형의 토지로서 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500259 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 117-4 파티오 7층701호 (도로명: 인천광역시 남동구 경인로644번길 90)

건물명: 파티오

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 주용도: 업무시설 - 오피스텔, 아파트)

감정가: 192,000,000원

토지면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

토지 지분: 7.5046㎡ (약 2.27평)

건물면적: 47.51㎡ (약 14.37평) (전용면적)

건물 지분: 47.5117㎡ (약 14.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 준공일: 2017년 3월 15일

건물 총 층수: 14층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인천약산초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선 간석오거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통상황은 무난한 편임.

* 도로상태: 본건 건물 북동측으로 노폭 8미터 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획: 본건 토지는 2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함)임.

1.2. 권리분석

* 매각물건은 강제경매로, 채권자는 주택도시보증공사임.

* 말소기준권리: 2023년 12월 12일 접수된 을1 주택임차권(말소 예정) 및 2026년 1월 14일 접수된 갑11 강제경매(말소기준권리)임.

* 등기부등본상 채권 총액은 203,000,000원임.

* 등기부 요약:

* 을1 (2023-12-12) 주택임차권 (채권자: 김상엽, 권리금액: 203,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸 예정임.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사 (김상엽)

* 보증금: 203,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-10

* 확정일자: 2021-10-15

* 배당신고일자: 2023-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금 없음.

* * 임차인: 유승기

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등 주거 및 상업 혼합 지역임.

* 간석오거리역 인근으로 상업시설이 발달해 있으며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 오피스텔 및 아파트 단지가 많아 배후 수요가 풍부한 편임.

* 해당 건물은 업무시설로 건축되었으나, 도시형생활주택으로 이용 중인 점을 감안할 때, 임대 수익을 기대할 수 있는 상권임.

1.4. 생활정보

* 교육: 인천약산초등학교, 동인천중학교, 석정중학교 등 도보권 내 위치.

* 교통: 지하철 1호선 간석오거리역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설 위치.

* 의료: 인천사랑병원, 성산종합병원 등 종합병원 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG가 물건을 인수하였으나, 구체적인 변경 조건에 대한 상세 확인이 필요함. (다만, 말소동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보임.)

* 임대 관계 미상: 명시되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 유승기 임차인에 대한 추가 확인이 요구됨.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인이 해당 물건을 취득할 경우, 관련 법규에 따라 토지거래 허가를 받아야 함.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천 남동구 간석동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공되어 비교적 신축 건물임.

* 지하철 1호선 간석오거리역 이용이 편리하고, 인천약산초등학교 및 다양한 생활 편의 시설이 인접하여 주거 환경이 양호함.

* 권리분석상 HUG 관련 임차 보증금 문제가 해결되어 인수 부담이 없는 것으로 판단됨.

* 다만, HUG 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용과 유승기 임차인에 대한 추가 확인이 요구됨.

* 주변 상권 발달 및 교통 편의성을 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성이 있는 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 간석오거리역 역세권.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 초등학교, 상업 시설 인접.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 관리가 용이.

* 권리상 인수 부담 없음: HUG 보증금 문제가 해결될 것으로 예상.

* 향후 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 감정가 192,000,000원으로 평가되었음.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2014년식 풍경채(64.73㎡) 2026년 3월 173,000,000원 거래 (면적당 약 2,672,500원/㎡)

* 1987년식 동아주택(47.56㎡) 2026년 3월 120,000,000원 거래 (면적당 약 2,523,128원/㎡)

* 1991년식 목화빌라(34.65㎡) 2026년 3월 55,000,000원 거래 (면적당 약 1,587,301원/㎡)

* 본건은 2017년 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당함. 면적은 47.51㎡ (약 14.37평).

* 면적이 유사한 2014년식 풍경채(64.73㎡, 173,000,000원)의 면적당 단가(약 2,672,500원/㎡)를 적용 시, 약 126,966,275원이 산출됨.

* 본건의 감정가는 192,000,000원으로, 최근 거래된 신축급 건물(풍경채)의 시세보다 높게 책정되었음.

* HUG 보증금 203,000,000원이 인수되지 않는다고 가정하면, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 유리함.

* 주변 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가 결정이 가능함.

* 예상 입찰가: 150,000,000원 (보증금 10% 별도)

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