나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500249 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1103-9 세종리젠시 에이동 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월서초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입은 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제3층 제304호로서, 외벽 : 드라이비트 등마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형) 으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 대체로 장방형의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터, 북측과 남측으로 막다른도로 폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

구월동 1103-9 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함). 구월동 1103-10, 구월동 1103-24 : 동일사항임. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2026타경500249 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1103-9, 세종리젠시 에이동 3층 304호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물 현황: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제304호. 2013년 12월 건축 허가, 2014년 4월 사용 승인.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 154,000,000원

토지면적: 21.54㎡ (약 6.52평)

토지지분: 21.54㎡ (약 6.52평)

건물면적: 33.89㎡ (약 10.25평)

건물지분: 33.89㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: HUG 인수조건 변경 관련 확인 필요

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '구월서초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 여건은 무난함.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입이 가능함. 동측으로 약 8미터, 북측 및 남측으로 폭 약 3미터의 막다른 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 1월 5일자 남동구(인천광역시)의 압류 (갑4).

등기부 채권 총액: 180,000,000원.

주요 권리 내역:

* 소유권 보존/이전 (갑1, 갑2, 갑3)

* 주택임차권 (을5): 하미진(주택도시보증공사), 180,000,000원, 2024년 5월 29일 등기, 말소 예정 (말소기준권리보다 후순위).

* 강제경매 (갑5): 주택도시보증공사, 180,000,000원, 2026년 1월 14일 등기.

* 압류 (갑6, 갑7): 국민건강보험공단, 금천구(서울특별시) 등.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 하미진 (주택도시보증공사), 보증금 180,000,000원, 차임 0원.

전입일자: 2022년 4월 28일. 확정일자: 2022년 4월 8일. 배당신고일자: 2024년 5월 29일.

대항력: 없음.

비고: 을구 5번 순위 주택임차권 등기되었으나, 말소기준권리(갑4, 2024.01.05)보다 후순위로 경매로 인해 말소될 예정임. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수할 보증금은 없음.

3.3. 인수 권리 및 말소 기준 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (을구 5번 주택임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 소멸됨).

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없으므로, 낙찰 후 등기부상 모든 권리는 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보 (2026년 3월)에 따르면, 구월동 일대 빌라(다세대)의 시세는 다음과 같습니다.

* 예랑빌라(B동): 39.82㎡ (약 12.04평) - 45,000,000원 (약 373만원/평)

* 경인빌라(가동): 38.25㎡ (약 11.57평) - 50,000,000원 (약 432만원/평)

* 신세계빌라: 49.82㎡ (약 15.07평) - 85,000,000원 (약 564만원/평)

4.2. 동일 건물/단지 정보

본 건은 '세종리젠시' A동으로, 2013년경 건축된 도시형생활주택입니다. 제공된 JSON 데이터의 빌라들은 건축 연도가 1989년~2001년으로 본 건물보다 오래된 편입니다. 신축에 가까운 본 건의 연식은 시세 형성 시 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

제공된 JSON 데이터의 매매가는 본 건의 감정가(154,000,000원)에 비해 현저히 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이는 비교 대상 건물의 연식, 종류(다세대 vs 도시형생활주택), 실제 시장 상황 등 다양한 요인에 의해 발생할 수 있는 차이입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 주변: '구월서초등학교' 인근으로 주거 지역에 해당합니다.

* 교육: 구월서초등학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 아래와 같은 토지이용계획 및 제한상태가 있습니다.

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래 계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

* 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

6.2. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있으므로, 입찰 전 HUG 측에 상세 내용을 확인하는 것이 필수적입니다. 이는 경매 절차 자체나 낙찰 후의 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 주변 시세: 제공된 JSON 데이터상의 최근 시세는 감정가 대비 낮은 수준을 보입니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 기대 시 주의 깊은 검토가 필요함을 시사합니다.

* 부동산 강제경매: 채권자의 강제집행으로 인한 경매이므로, 채무자의 자발적인 채무 변제 의지나 재산 현황을 파악하기 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 신축급 도시형생활주택입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 임차권은 모두 말소될 예정이어서 인수할 권리가 없습니다. 다만, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 '인수조건 변경' 사항에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 제공된 주변 빌라 매매 사례 시세와 감정가 간의 상당한 격차가 존재하므로 시장 가치에 대한 신중한 판단이 요구됩니다. 신축 연식은 긍정적이나, 낮은 주변 시세 정보를 바탕으로 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식 (2013년 건축)의 도시형생활주택으로 상품성이 양호합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태를 기대할 수 있습니다.

* 적극적인 HUG 인수조건 확인을 통해 투자 리스크를 사전 차단할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 154,000,000원입니다. 제공된 주변 빌라(다세대) 매매 정보(2026년 3월) 중 가장 높은 시세인 신세계빌라(49.82㎡, 85,000,000원)를 기준으로 본 건(33.89㎡)의 시장 가치를 역산하면 약 57,850,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 본 건은 건축 연도가 더 최신이고 도시형생활주택이라는 점에서 차이가 있습니다.

제공된 정보만을 토대로 현 시세(JSON 데이터)를 기준으로 예상 입찰가를 산정해야 하므로, 가장 높은 시세인 5,640,000원/평 수준을 적용하여, 본 건의 면적(약 10.25평)을 기준으로 약 57,850,000원에서 70,000,000원 사이를 시세 기반의 예상 가치 범위로 볼 수 있습니다.

하지만 경매 물건의 경우 감정가가 초기 기준점이 되며, 본 건의 감정가와 시장 시세 간의 괴리가 크다는 점, 그리고 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 시세 데이터를 기반으로 하되, 감정가 대비 낮은 시세와 관련된 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 75,000,000원

(상기 예상 입찰가는 제공된 JSON 데이터상의 시세를 기준으로 산정한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, HUG 측과의 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.