나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500207 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층720호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동소재 염골근린공원 남측인근에 위치하며 주위로는 공장 및 오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 7층 720호로서 외벽:몰탈위 페인팅마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500207 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 7층 720호

구분: 구분건물 (집합건물)

용도: 건축물대장상 공장 (실제 이용 현황: 오피스텔)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05 평)

토지 지분: 6.79㎡ (약 2.05 평)

건물 면적: 20.75㎡ (약 6.27 평)

건물 지분: 20.75㎡ (약 6.27 평)

전용 면적: 20.75㎡ (약 6.27 평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 105,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, 염골근린공원 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다.

건물은 JK루체스타지식산업센터에 속하며, 철근콘크리트구조의 11층 건물 중 7층 720호에 해당합니다.

토지는 장방형으로, 해당 지식산업센터의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 법규상 제한사항

본 건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04), 재생사업지구(2019-08-19), 국가산업단지, 복합구역(2023-06-21), 성장관리권역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(2013-03-08)이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 남동세무서장의 압류 (2024-11-26, 갑5)

본 경매 절차로 인해 말소될 것으로 예상되는 주요 권리로는 주택도시보증공사의 가압류 (2025-08-04, 갑6), 동일 기관의 강제경매 (2026-01-13, 갑7) 등이 있습니다.

소유권 이전 및 신탁 관련 등기 사항도 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,243,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 116,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-05

확정일자: 2022-12-05

배당신고일자: 2024-09-25

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

본 건에는 임차인이 존재하나 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어, 매각으로 인해 임차인의 주택임차권(을1)은 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 이들 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

이에 따라 본 건은 낙찰 후 권리 관계가 깨끗한 상태로 인수가 가능한 일반적인 경매 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 현황

근린생활시설, 오피스텔, 공장 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동과 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

염골근린공원이 인접해 있어 일부 쾌적성을 제공합니다.

인근 버스 정류장은 해당 물건 접근성을 높이는 요인입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업단지 내 위치하므로 관련 산업 활동으로 인한 환경적 요소를 고려할 필요는 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

남동공단 및 인근 상업 지역과의 접근성을 통해 생활 편의를 증진시킬 수 있습니다.

5.2. 기타

본 물건이 속한 JK루체스타지식산업센터는 다수의 입주사를 보유하고 있으며, 해당 호실은 오피스텔 용도로 이용 중에 있습니다.

업무 및 주거(겸용)를 위한 인프라가 일부 구축되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 계약 체결 전 해당 조건의 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 향후 물건 활용 또는 거래 시 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 이용 현황

건축물대장상 용도는 '공장'이나, 실제 이용 현황은 '오피스텔'로 확인되었습니다. 이러한 용도 불일치는 향후 건물의 리모델링, 용도 변경, 또는 관련 법규 위반 시 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 법규 및 규제

본 건 토지는 여러 도시계획적 제한(지구단위계획구역, 재생사업지구, 복합구역 등)과 더불어 성장관리권역에 속해 있습니다. 향후 증축, 대수선, 용도 변경 등 개발 행위 시에는 관련 법규 및 규제를 철저히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천광역시 남동구 남촌동에 소재한 JK루체스타지식산업센터 내 구분건물로, 감정가 1억 5백만원에 경매로 진행 중입니다.

전용면적 20.75㎡(약 6.27평)의 소형 오피스텔로 이용되고 있으며, 임차인이 존재하나 대항력이 없고 HUG의 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없습니다.

주변에 공장, 오피스텔, 상가 등이 혼재하고 있으며 교통 접근성도 양호합니다.

다양한 법규상 제한이 존재하는 지역이나, 권리 관계가 명확하여 소액 투자 또는 실거주용으로 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 내용을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

소액 투자를 통해 인천 남동구 지역의 소형 오피스텔(또는 겸용 가능 공간)을 확보할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 최소화됩니다.

남동공단 등 산업단지 배후 수요 및 지역 개발 가능성에 대한 잠재력 보유.

인근 버스 정류장으로 인한 편리한 대중교통 접근성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 105,000,000원

낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

안정적인 입찰을 고려한다면 감정가 수준에서 시작하여 적극적으로 참여하는 방안을 제안합니다.

권장 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.