나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500201 [1] 인천광역시 서구 검암동 667-9 대연베스트빌5차 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(인천지하철 2호선 "검바위역, 아시아드경기장역")이 위치하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2009.11.13) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샤시 마감 등임.

이용상태

현장 조사일 현재 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500201 (1)

1.1. 사건 개요

물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500201 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 667-9 대연베스트빌5차 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 28.69㎡ (약 8.68평)

토지지분: 28.69㎡ (약 8.68평)

건물면적: 50.52㎡ (약 15.28평)

건물지분: 50.52㎡ (약 15.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 인천지하철 2호선 "검바위역, 아시아드경기장역"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 중 제4층 제401호로서, 2009년 11월 13일 사용승인을 받았음. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샤시 마감으로 되어 있음.

* 이용상태

현장 조사일 기준 "다세대주택"으로 이용 중임.

* 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 정방형의 형태를 띠고 있으며, "다세대주택" 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태

본건 남측으로 소로변의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이함.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있으며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약

* 2009-11-18: 소유권보존 (이승훈)

* 2009-12-24: 소유권이전 (이선옥)

* 2022-05-13: 소유권이전 (오승훈)

* 2023-02-07: 압류 (강서세무서장) - 말소기준권리

* 2024-05-17: 주택임차권 (장훈호) (말소) - 보증금 144,000,000원, 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-01

* 2025-11-18: 압류 (양천세무서장) (말소)

* 2026-01-13: 강제경매 (주택도시보증공사) (말소)

* 채권 총액: 144,000,000원

* 권리분석 결과

말소기준권리인 강서세무서장의 압류(2023-02-07)보다 후순위인 주택임차권(을3) 및 강제경매개시결정(갑6)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

주택임차인 장 은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차인의 보증금 144,000,000원은 인수되지 않음. 인수 보증금은 0원임.

따라서 본 경매물건은 낙찰 후 인수할 권리 없이 깨끗한 상태로 취득 가능함.

1.4. 상권분석

* 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음.

* 검암역 및 아시아드경기장역 인근으로 상업시설 및 편의시설이 발달할 가능성이 있음.

* 인천 서구는 지속적인 개발 및 도시 정비 사업이 진행되는 지역으로, 향후 상권 활성화가 기대됨.

1.5. 생활정보

* 주요 시설

* 교육시설: 서인천고등학교 (인근 남측 위치)

* 교통시설: 인천지하철 2호선 검바위역, 아시아드경기장역 (인접)

* 편의시설: 주변에 다수의 편의점, 마트, 식당 등이 위치하여 생활 편의성이 좋음.

* 주거환경: 조용한 주거 지역으로, 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 사항이 있으나, 임차인의 대항력 없음 및 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없음.

* 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 이는 등기부상 권리 관계와는 무관하며, 명도 과정에서 임대차 계약 여부 확인이 필요할 수 있음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역과의 접근성이 뛰어나고 주거 환경이 양호한 편임. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됨. 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있음.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 인천지하철 2호선 역세권으로 서울 및 인천 도심 접근성 용이.

* 안정적인 주거 환경: 주변 주거 지역 내 위치하여 조용하고 쾌적한 생활 가능.

* 권리상 안전: 인수할 권리 없음.

* 잠재적 가치 상승: 검암동 일대의 개발 계획 및 교통망 확충으로 인한 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대주택은 공급면적 기준 3.3㎡당 약 250만원에서 300만원 선에서 거래되고 있음. 본건의 건물 면적 50.52㎡ (약 15.28평)과 감정가 145,000,000원 (3.3㎡당 약 287만원)을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됨.

주변 유사 물건의 최근 실거래가격을 고려하여, 다음과 같은 예상 입찰가를 산정함.

* 최근 매매 사례 (2026년 1월 거래 기준):

* 30.72㎡ (약 9.29평) 거래가 9,300만원 (3.3㎡당 약 303만원)

* 72.87㎡ (약 22.04평) 거래가 18,300만원 (3.3㎡당 약 251만원)

* 62.67㎡ (약 18.96평) 거래가 17,900만원 (3.3㎡당 약 285만원)

본건의 면적(50.52㎡)과 층수(4층), 건축 연도(2009년)를 고려했을 때, 62.67㎡ 물건(17,900만원)의 3.3㎡당 가격(285만원)을 적용하면 약 14,390만원의 시세가 형성될 것으로 보임. 감정가(14,500만원)는 이러한 시세 범위 내에 있음.

낙찰 후 인수 부담이 없는 점과 교통 및 주거 환경의 장점을 고려할 때, 시세 및 감정가를 상회하는 경쟁이 있을 수 있음. 따라서 보수적으로 접근하면서도 경쟁력을 갖춘 입찰가를 제시하는 것이 유리함.

예상 입찰가: 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.