나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500203 [1] 인천광역시 서구 검암동 616-4 디에스리치빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천시 서구 검암동 소재 "간재울중학교"동측 인근에 위치하며, 주위는 대상물건과 유사한 형태의 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대로 이루어져있으며, 동측으로는 소폭 공원 용지를 경계로 대로(소곶로)와 인접하고 있습니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약 2~3분 정도 거리에 인천2지하철 '검바위역'이 소재하여 교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 일부로서, 외 벽 : 외장타일 등 마감, 창 호 : 칼라새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택(디에스리치빌)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭약 8미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교 [문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 2026타경500203 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 616-4 디에스리치빌 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 144,000,000원

토지면적: 36.52㎡ (약 11.05평)

건물면적: 49.67㎡ (약 15.02평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 대상 물건과 유사한 형태의 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대로 형성되어 있으며, 동측으로는 소규모 공원 용지를 경계로 대로(소곶로)와 인접하고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

대상 물건까지 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재합니다. 도보로 약 2~3분 거리에 인천2호선 지하철 '검바위역'이 위치하여 교통 사정은 무난한 편입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

서측으로 폭 약 8미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 과거에는 외국인 주택 취득에 한해 토지거래허가구역이었으나(2025.8.26~2026.8.25), 현재는 해당 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 연수세무서장의 압류(2025년 8월 5일 접수)입니다. 이에 따라 을구 3번 순위 주택임차권(이 , 138,600,000원)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이는 주택도시보증공사가 말소 동의 확약서를 제출하였기 때문입니다. 또한, 말소기준권리 이후의 권리인 압류(연수세무서장) 및 강제경매(주택도시보증공사) 역시 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인 : 주택도시보증공사(이 )

* 보증금 : 138,600,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자 : 2023-01-31

* 확정일자 : 2022-11-23

* 대항력 : 없음

비고 : 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근(2026년 1월) 검암동 일대 유사 물건들의 거래 가격은 면적과 조건에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

* 30.72㎡(약 9.3평) 다세대주택: 93,000,000원 (1㎡당 약 302.7만원)

* 72.87㎡(약 22.0평) 다세대주택: 183,000,000원 (1㎡당 약 251.1만원)

* 62.67㎡(약 19.0평) 다세대주택: 179,000,000원 (1㎡당 약 285.6만원)

본건 건물의 면적은 49.67㎡(약 15.02평)으로, 가장 인접한 지번(616-1)의 거래 사례(62.67㎡, 179,000,000원)를 기준으로 1㎡당 약 285.6만원의 시세를 적용하면 약 141,861,000원의 가치를 추정할 수 있습니다. 감정가 144,000,000원은 이러한 시세 수준과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

단지 인근에는 학교(간재울중학교, 서인천고등학교 등) 및 상업시설이 분포하고 있으며, 검바위역을 중심으로 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 2. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보

앞서 상권 분석에서 제시된 최근 매매 사례들이 있으며, 이는 본건의 시세 파악에 참고가 됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 이해관계인의 협조 부족으로 실제 임대 관계 및 점유 현황을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 과정이나 실제 사용 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 요인이 됩니다.

* 토지거래허가구역 (해제): 과거 외국인 주택 취득 시 토지거래허가구역이었으나, 현재는 기간 만료(2026.8.25)로 해제되었습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 등기부상 주택임차권(이 )이 존재하나, 대항력은 없으며 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각 시 소멸될 예정입니다. 이는 매수인이 임차권 부담을 떠안지 않아도 됨을 의미하나, HUG 관련 절차 진행 시 변동 사항이 있는지 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 검바위역과의 접근성이 양호하여 교통이 편리합니다. 주변 시세와 비교 시 감정가 수준이 적절하며, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 입주 과정에서 주의가 필요합니다. HUG의 말소 동의로 임차권 문제가 해결된 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 교통망: 인천2호선 검바위역 도보 이용 가능.

* 안정적인 주거 환경: 주변으로 유사 공동주택 및 공원, 학교 등이 분포.

* 권리 관계 명확화: HUG의 말소 동의로 임차권 부담 소멸 예상.

* 시세 대비 합리적 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 경쟁력 있는 가격 수준.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없어 입찰가 외 추가적인 보증금 부담은 없습니다. 주변 유사 물건의 최근 거래 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 건물 면적(49.67㎡)을 기준으로 산정된 시장 가치는 약 1.42억 원 내외로 판단됩니다. 감정가 1.44억 원은 합리적인 수준입니다.

임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 144,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.